福州市人民政府关于印发福州市城市房屋拆迁货币补偿实行市场评估暂行办法的通知
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福州市人民政府关于印发福州市城市房屋拆迁货币补偿实行市场评估暂行办法的通知
福建省福州市人民政府
福州市人民政府关于印发福州市城市房屋拆迁货币补偿实行市场评估暂行办法的通知
榕政综〔2006〕161号
各区人民政府，市直有关部门：
经研究，现将《福州市城市房屋拆迁货币补偿实行市场评估暂行办法》印发给你们，请结合实际情况，认真贯彻执行。
附件：《福州市城市房屋拆迁货币补偿实行市场评估暂行办法》
二○○六年七月二十四日
福州市城市房屋拆迁货币补偿实行市场评估暂行办法
第一条 为了规范房屋拆迁补偿行为，维护房屋拆迁当事人的合法权益，根据《城市房屋拆迁管理条例》、《福建省城市房屋拆迁管理条例》、《福州市城市房屋拆迁管理办法》及建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》，结合本市实际情况，制定本暂行办法。
第二条 被拆迁人选择货币补偿的，按以下公式确定货币补偿金额：
被拆迁房屋实行货币补偿的金额=被拆迁房屋合法产权面积×货币补偿单价+货币补偿奖励+搬迁奖励+其它项目补偿金额
第三条 货币补偿单价，包括房屋区位补偿单价和旧房补偿单价两部分。
房屋区位补偿单价，是指房屋合法产权面积所对应的平均土地使用权补偿单价。拆迁人在摸底测算时，在拆迁管理部门的监督下按抽签方式选择五家或五家以上有拆迁估价资质的评估机构，对该拆迁区域的房屋区位补偿单价进行整体评估，去掉最高价和最低价后进行平均，来确定该拆迁区域的房屋区位补偿单价。
旧房补偿单价，按照目前实行的《福州市城市房屋拆迁货币补偿及产权调换价格指导意见》有关规定执行。
第四条 货币补偿奖励。为鼓励被拆迁人选择货币补偿，在协商期限内签订拆迁补偿安置协议并搬迁的，对选择货币补偿进行安置的被拆迁人，按照每平方米合法产权面积给予房屋区位补偿单价10%以内的货币补偿奖励。
第五条 搬迁奖励。在协商期限内搬迁的，按照搬迁时段住宅每平方米合法产权面积给予房屋区位补偿单价5%-10%的搬迁奖励，其它非住宅每平方米合法产权面积给予房屋区位补偿单价3%-5%的搬迁奖励；超过协商期限内搬迁的，不得享受搬迁奖励。
第六条 其他项目补偿金额，按照目前实行的《福州市城市房屋拆迁货币补偿及产权调换价格指导意见》有关规定执行。
第七条 对享受低保的困难群众，人均建筑面积少于6平方米的，可以申请安排廉租房，廉租房租金按相关规定执行，另外每户再给予3000元的安家费；人均建筑面积少于10平方米，选择货币补偿并在协商期限内搬迁的，将房屋区位补偿款全额上交财政专户代管后，可以申请安排廉租房。
第八条 对家庭人均收入低于400元/月、人均建筑面积少于12平方米的住房困难户，由街道、社区居委会审核，并经公示无异议后，可以申请购买经济适用房。对申请按揭贷款购买经济适用房的，由财政按不超过60平方米/户的标准给予三年贴息补助。
第九条 对原产权房屋面积小于45平方米，在本市范围内无其他处房屋且人均建筑面积少于10平方米的困难户，选择货币补偿且在协商期限内搬迁的，经街道、社区居委会确认并公示无异议后，按不足45平方米的部分乘以房屋区位补偿单价给予困难补贴。
本办法出台后对现有房屋进行产权分析，且单户产权面积少于45平方米的，不享受本款困难补贴的优惠政策。
第十条 由福州市房地产管理局制定《福州市城市房屋拆迁估价管理暂行规定》、《福州市城市房屋拆迁估价技术指导意见》、 《福州市城市房屋拆迁估价技术鉴定细则》，对估价机构、估价技术及鉴定细则进行规范。
第十一条 以产权调换作为房屋拆迁补偿、安置方式的，对所调换房屋的房地产市场价格进行的评估，参照本办法执行。
第十二条 房地产管理部门按房地产市场交易价格，每半年公布一次各地段的二手房交易价格，供拆迁当事人参考。
第十三条 本暂行办法由福州市房地产管理局负责解释。
中华人民共和国政府和巴基斯坦伊斯兰共和国政府贸易议定书(1968年）
中华人民共和国政府 巴基斯坦伊斯兰共和国政府
中华人民共和国政府和巴基斯坦伊斯兰共和国政府贸易议定书
（签订日期１９６８年４月２７日 生效日期１９６８年４月２７日）
中华人民共和国政府和巴基斯坦伊斯兰共和国政府（以下简称缔约双方），根据一九六三年一月五日两国政府签订的贸易协定第十二条的规定，为了在平衡的基础上便利本议定书附表“甲”和“乙”所列商品的交换，达成协议如下：
第一条 中华人民共和国政府将根据需要授权其对外贸易公司从巴基斯坦进口附表“甲”所列的货物和商品。
第二条 巴基斯坦伊斯兰共和国政府将根据需要通过正常的商业途径从中华人民共和国进口附表“乙”所列的货物和商品，以达到各项商品所列的金额。巴基斯坦政府主管当局应签发从中华人民共和国进口附表“乙”所列货物和商品的单一国家许可证。
第三条 本议定书的附表“甲”和附表“乙”为本议定书的组成部分。如有必要，两国政府主管当局将签发上述附表所列货物和商品的进出口许可证。
第四条 缔约任何一方进口的商品，都应在本国使用或消费，未经出口方的同意，不得转口。
第五条 本议定书项下的交易应按国际市场价格水平计价，质量和规格应符合公认的标准。
第六条 巴基斯坦向中国出口附表“甲”所列的货物和商品，以及中国向巴基斯坦出口附表“乙”所列的货物和商品，将根据买卖双方所达成的具体合同条款的规定，以离岸价格条款或者成本加运费价格条款计价。
第七条 中国银行和巴基斯坦国民银行应相互以对方的户名，开立一个不可兑换的特别卢比帐户，分别称为“巴基斯坦第二号卢比帐户”和“中国第二号卢比帐户”。上述帐户应保持进出口平衡，不计利息的摆动额为一千万巴基斯坦卢比。该特别帐户余额超过一千万巴基斯坦卢比摆动额时，其超额部分，将根据双方上述银行商定的利率计付利息。开立特别卢比帐户的技术细则，由双方上述银行制定。
当帐面余额超过上述摆动额时，逆差一方可暂时放慢进口，顺差一方应采取步骤加速进口，以便使差额减少到最小限度。
第八条 本议定书有效期终止时，如帐面上出现余额，则此余额应由顺差一方通过进口附表中所列的商品予以结清，但如期满后六个月仍有不超过一千巴基斯坦卢比的余额，则应由债务一方以可兑换的货币予以结清。
第九条
（甲）在本议定书有效期内，如果巴基斯坦卢比的官方比价（目前一个巴基斯坦卢比等于零点一八六六二一克黄金）发生变动时，则此种变动发生之日以前最后一个工作日结束时，在第七条规定的卢比帐户中所存的余额将由巴基斯坦国民银行和中国银行根据变动的比例进行调整，以便使该余额原有的含金量不变。此种调整将在考虑到双方银行已承兑而未达帐项的单据之后，始得进行。
（乙）如果发生如（甲）款所述之变动时，则本议定书附表“甲”和附表“乙”所列货物和商品的价值，凡未签订合同者，均按（甲）款规定的方式进行调整。
（丙）在巴基斯坦卢比与黄金比价发生变动时，如果进出口双方同意对此种变动之日止待交或已交而尚未议付的货物金额进行调整，则第七条所规定的双方银行应就有关方面的要求，对有关信用证按照上述（甲）款的规定进行调整。
第十条 关于本议定书项下黄麻的采购，中国的有关公司可按当时市价向达卡巴基斯坦政府黄麻局指定的商号购买，如黄麻局指定的商号未能在适宜的时间供应所需等级的黄麻，或购买条件双方不能达成协议时，则该中国公司可自由地向公开市场购买。关于在议定书项下购买的黄麻的等级，中华人民共和国政府将尽可能参照过去从巴基斯坦购买的黄麻等级进行采购。
第十一条 缔约双方代表将不定期的举行会晤，以检查本议定书的执行情况，必要时，经双方同意，可对本议定书的附表进行修改。
第十二条 本议定书自签字之日起生效，有效期为一年，在有效期内，根据本议定书的规定签订的各项合同，在本议定书期满后仍继续有效，直到合同执行完毕为止。
本议定书于一九六八年四月二十七日在伊斯兰堡签订，共两份，每份都用中文和英文写成，两种文本具有同等效力。
注：附表“甲”和附表“乙”略。
中华人民共和国 巴基斯坦伊斯兰共和国
政 府 代 表 政 府 代 表
徐 英 贾 法 里
（签字） （签字）
业主自行搭建阳台，侵害物业公司何许权益？－－以案为宗，透析法理
（优仕联律师事务所 王政 律师）
一件小小的案件，可能会涉及到相对大案更多的法律关系。其间，也难免会引发法律工作者们更多的理性思考。本所律师近期代理的一起“物业公司状告业主私自搭建阳台”的案件似乎就属于此类案件。
案情简介
北京市石景山区某开发商指定的前期物业管理企业状告某小区部分业主私自搭建阳台一案已被石景山区人民法院受理。该案诉讼产生的原由是：小区部分业主在自家所购房屋阳台位置在未经物业公司同意的情况下就搭建了阳台，并安装了防护栏。物业公司的诉讼请求是：要求该些业主们立即停止侵害，排除妨碍并恢复原状。物业公司提起诉讼的依据是：双方签署的《物业服务协议》、《装修管理协议》、《房屋设施改动承诺书》等约定的业主不得擅自改动房屋结构、擅自装修等协议内容。
本案纠纷产生的事实经过是：
该些业主与开发商于2004年某月签署购买该小区单元房（期房）的《商品房买卖合同》。该合同约定：由该些业主购得上述单元房屋；开发商于2004年12月28日前将上述单元房屋交付该些业主使用（用途为住宅）；该商品房阳台为封闭式；该商品房取得商品住宅交付使用批准文件等。另建设部1999年3月24日以建标76号文批准的《中华人民共和国国家标准住宅设计规范》（以下称“《住宅设计规范》”）对住宅使用功能的各项指标都作了具体的规范性明示。该《住宅设计规范》要求“每套住宅应设阳台”，阳台的具体功用是“供居住者进行室外活动、晾晒衣物等”。
然而，该些业主于2005年1月份同开发商办理交房手续时发现：开发商所交付的房屋没有前后阳台，而且开发商在应搭建阳台位置构筑了一些铁栏杆，直接影响了业主们对房屋的正常使用。这显然与《商品房买卖合同》的约定和《住宅设计规范》规定的标准存在重大不符。于是，该些业主开始就阳台问题同物业公司和开发商不断进行交涉，在交涉无望解决的情况下便自行对开发商安装到其阳台位置的窗台护栏拆除，并在其位置搭建了阳台和安装了防护栏。
物业公司认为：业主们此举违反了相关的物业管理协议，严重影响了小区整体外立面的统一和观瞻，同时妨碍了其正常的物业管理，而且怕引起其他业主们的效仿。于是，物业公司便将该些业主诉之“公堂”。
法理透析：
本案至少涉及到以下主要法律问题，下面就其中法理作简要透析。
一、业主有无权利自行拆除开发商构筑物并搭建阳台呢？
要回答这一问题，首先要看业主对自己所购房屋到底享有一种什么样的权利。按照目前通说，业主所享有的是一种不动产物权，又称建筑物的区分所有权，具体一点讲，就是业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。按照基本的民法原理，物权属于一种支配权，即对物的占有、使用、收益和处分的权利；物权具有绝对性，对侵害物权的行为直接产生物上请求权，可直接产生请求停止侵害、排除妨碍并要求恢复原状的权利。物权是法定的，物权人行使其物权只遵从法律规定，任何人不得阻碍其权利行使（即物权的“对世权”性质）。对建筑物区分所有权而言，业主只对建筑物专有部分享有所有权；对该专有部分权利行使，只要不损害其他业主的合法权益和社会公共利益，业主可自由行使之。
具体本案而言，还要确定开发商是否侵害了业主对自己专有物业房屋拥有阳台等权利问题。只要能够确认开发商构成侵权，则业主有权自行将构筑其房屋之上的防护栏拆除，并自行恢复被侵占的阳台和安装防护装置。按照物权对债权具有“优先性”的基本民法原理，任何人通过协议或合同债权来限制物权行使的约定必须符合法律规定才有效，并以不得阻碍物权人正当行使权利为限，否则，此等协议或合同便为无效。即物业公司通过物业管理协议限制或妨碍业主正当行使其对自有房屋的占有、使用、收益和处分的协议内容无效。
二、业主随意装修、乱搭乱建、侵害其他业主权益或社会公共利益该如何解决呢？
要回答这一问题，首先要清楚业主对自有房屋权利行使的边界问题。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不等于法律就允许业主可以在自己房屋上随意可施工或搞建设，而必须以“不得危及建筑物的安全，不得违反相关法律规定和损害其他业主的合法权益”为前提条件。如果业主随意在自家房屋乱搭乱建或搞装修，其行为可能会产生如下结果：1、改变原房屋结构，影响整个建筑原设计或施工规划；2、危及建筑物的安全，损害区分建筑物所有权共有业主的利益；3、影响其他单个或几个业主的通风、采光或出行等相邻权益；4、其他附带产生的有关环境污染、消防、防盗等环保或社会治安方面的不良后果。
业主的行为如产生或导致以上的不良后果，有关规划、城建、环保、消防或治安等政府部门可根据业主违法情况对其作出行政处罚，权利受到侵害的业主或相关利害关系人还可对其直接提起“停止侵害、排除妨碍、恢复原状或赔偿损失”的民事诉讼。也就是说，必须以“政府公共权力或他人权利”来制约或防止业主滥用其私权利的行为。
三、业主自行搭建阳台，侵害物业公司何许权益呢？
要回答这一问题，首先要弄清楚什么是“物业管理”？物业管理实际上是对自己或他人不动产物业进行照看或维护以便使其功能能够不断延续的一种行为。这种对物业的照看或维护行为基于物权自身或物权人的委托或授权而产生。必须明确的是：物业管理是对物的管理，而不是对人的管理；物业管理的终极权源是物业产权，对物业产权人而言，管理人的义务是提供服务，管理人的权利是获得服务费或酬金。物业管理人若没有尽到其应负的看管义务，导致物业受损的，管理人还要对物业产权人承担相应的违约或赔偿责任。
业主在进行装修或建设时，物业公司为防止业主或施工单位不按要求施工、损害或破坏整个建筑物结构、侵害其他业主的权益，在施工时可向他们收取施工风险押金。这样，在损害发生后，该些押金可及时用于赔偿受害者的损失。按照《物业管理条例》等相关规定，对施工单位或业主乱搭乱建违反城市规划、建筑、消防、环保或社会治安等行政法律法规或侵害其他业主权益的行为，物业公司应及时出面进行通告制止；在制止无效时，应立即通知相关政府部门出面解决或请求利益受损害的业主通过诉讼或其他途径解决。
也就是说，物业公司不是政府机关，也不代表政府，其不可能拥有制裁业主行政违法的政府权力，其不能对施工单位或业主采取行政强制措施；物业公司也非小区业主，即区分建筑物所有权人，对侵害小区物业或业主相邻权的行为，物业公司也因不符合《民事诉讼法》对诉讼主体关于“法律上的利害关系”的要求，不可能具备原告的诉讼主体资格。
四、关于物权的请求权和合同债权的请求权是否就可以混淆适用呢？
要回答这一问题，必须对基于物权和基于债权（本身就属于请求权）而产生的保护请求权有一定了解。关于法律上的请求权也是一个多层次、多维度的概念，目前在学理上和司法实务中都有不同的认识和研究。我们在此暂不深入研究请求权问题。我们只需强调或明确一点：对物权和债权所产生的保护请求权方式是有区别的，二者不可简单混淆。对侵害物权所产生的请求权（即物上请求权）其保护方式为“停止侵害、排除妨碍、恢复原状或赔偿损失”等；而对保障债权（在此仅指合同之债，不包括侵权之债）实现所产生的保护请求权（即债的请求权）其保护方式为“确认合同有效或无效、请求合同解除或撤销或继续履行、承担违约责任或赔偿损失”等，一般不会产生“停止侵害、排除妨碍或恢复原状”的请求权保护方式。
即本案中，物业公司以《物业管理协议》等合同为依据，但却向业主们提出“停止侵害、排除妨碍或恢复原状”的“物上请求权”，这种混淆物权和合同债权的请求权保护方式的做法显然是没有任何法律依据的。即物业公司的诉讼请求和其所依据的事实和理由之间不具备诉讼法上的关联性、一致性和统一性。
综上分析内容，不难看出：一个小小物业纠纷却蕴涵了事关“不动产物权行使的边界和保护方式”等深刻法理。笔者不惴才疏学浅、文拙语陋，特此就教于广大法律界同仁们！
(北京优仕联律师事务所，北京市朝阳区北辰东路8号汇宾大厦A408，100101，010－84985858，www.youshilian.com)
