浅析次承租人的优先购买权
-----田冲
[内容提要] 承租人的优先购买权早已经得到了理论界和实务界的肯定，但是次承租人是否也享有优先购买权？如果享有，其与承租人的优先购买权冲突了怎样处理，孰先孰后？笔者拟就该问题谈谈拙见，以期做引玉之砖！
[关键词] 优先购买权 弱势群体 利益平衡
先看看以下案例：
范女士于05年从一个二房东手中租赁到了一套单元房，房屋租赁合同中有房东同意二房东转租该房屋的声明和签字。范女士入住后在征得了房东和二房东同意的前提下进行了简单的再装修，并一直居住至今，此时离房屋租赁合同期满之日只有一个月的期限了。上个月，房东突然通知二房东和范女士说他的房屋已经卖给别人了，让范女士在合同期满之日搬离住房，逾期要赔偿其一切经济损失。可范女士一时找不到合适的房屋，再者自己装修的投入怎么办？于是她想自己作为次承租人能不能行使优先购买权，买下该房屋。在向房东主张优先购买权未果后，范女士一纸诉状将房东告上了法庭。
法律分析：范女士作为次承租人是否享有优先购买权以及是否优先于承租人是本案的关键。
一、《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第224条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的合同继续有效，第三人对承租物造成损失的，承租人应担赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第230条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）中把这个合理期限界定为3个月。
转租是指承租人不退出租赁关系而将租赁房屋以自己名义出租给次承租人，从而获利的行为。在转租的情况下，涉及三方当事人，两个法律关系。承租人与出租人的租赁法律关系，承租人与次承租人的房屋租赁法律关系，其中承租人又是转租人，次承租人实际占有、使用房屋并享受收益，两个法律关系共存于一个标的物上，当房屋出售时必将产生纠纷。
本案中若次承租人享有优先购买权并优先于承租人或者承租人放弃了优先购买权，那么范女士就可以优先于已经签订了房屋买卖合同的买受人，在同等情况下购买该房屋，从而使自己的损失减少到最低；如果次承租人不享有优先购买权或者享有优先购买权但后于承租人的优先购买权，那么势必给其造成较大的损失，物质上的、精神上的！
二、理论界目前关于次承租人不享有优先购买权主要的理由如下：
1、优先购买权是一项法定权利，我国现有法律没有赋予次承租人享有优先购买权；
2、根据合同相对性原则，作为承租人优先购买权基础关系的租赁合同当事人，仅包括承租人与出租人，不包括次承租人，出租人与次承租人原则上没有任何权利义务关系，既然没有权利义务关系，次承租人就不能向出租人主张优先购买权，出租人也不承担向次承租人同等情况下优先转让的义务；
3、如果承认次承租人的优先购买权，会带来更多的麻烦，比如在房屋多次转租的情况下数个承租人均有优先权，孰先孰后？无形中加重了出租人的义务。出租人可能不知最终承租人是谁而无法履行通知义务；出租人作为房屋的所有权人，不能充分的行使处分权，势必使权能被严重限制；因为存在众多的优先购买权人，第三人可能会放弃洽谈，同等条件的确立也就成了难题，买卖也就成了难题了。
4、当前转租赁较多的出现商业店铺、写字楼等租赁合同中，设立优先购买权是为了保护承租人的生存和发展权，赋予出于商业目的次承租人优先购买权与立法目的不符；
5、出租人在无法充分行使处分权的情况下，完全可能以不同意转租为由解除合同，从而阻断房屋转租，直接向承租人收取租金，免除以后的诸多麻烦，这样将不利于房屋使用权的流转，房屋转租成为空谈，次承租人的优先购买权更成为了空谈。
笔者认为，以上理由都未免过于牵强。分述如下：
1、按照物权法定原则，物权的创设以及移转规则等都需要以法律的明文规定为前提，而我们说的这个“法律”是广义还是狭义？笔者认为，这里应该作狭义理解，即只能是《物权法》这一渊源形式，《物权法》中没有界定为物权权利的，都不能成为物权；优先购买权没有纳入到《物权法》调整的物权范围之内，所以它并非物权。笔者倾向于认为优先购买权属于具有物权排他属性的债权请求权，其设立的目的是为了充分保护承租人这一弱势群体的生存权和发展权而设定的，其突破了物权权利优先于债权权利的法律原则——租赁物的共有权人也享有优先购买权，其权利基础是物权权利，可相对于承租人来说，共有人要强势很多，且没有生活窘迫的现实的紧迫性，所以承租人基于债权而享有的优先购买权应该优先于共有人基于物权而享有的优先购买权，这就是法律设定承租人优先购买权的目的。法律在理解上存在歧义，按照目的解释的方法，设立承租人优先购买权是基于保护弱势群体的利益，那么次承租人相对于承租人、出租人来说，更显弱势；一般情况下承租人出租房屋是基于获利的目的，那么我们可以想象的出，承租人没有租赁房屋的紧迫需要，至少他还能把房屋让出来出租获利，何来弱势群体之说？何来紧迫性之说？
2、关于合同相对性之说——“次承租人行使优先购买权违背了合同的相对性原则，所以不宜赋予次承租人享有优先购买权”的说法更是难以令人信服。众观诸法，突破合同相对性原则的规定并非罕见：
《合同法》第73条、74条关于债的保全的规定：“因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。……因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”
《合同法》第244条关于融资租赁的规定：“租赁物不符合约定或者不符合使用目的的，出租人不承担责任，但承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的除外。”
《合同法》第272条第2款关于工程承包的规定：“总承包人或者勘察、设计、施工承包人经发包人同意，可以将自己承包的部分工作交由第三人完成。第三人就其完成的工作成果与总承包人或者勘察、设计、施工承包人向发包人承担连带责任。承包人不得将其承包的全部建设工程转包给第三人或者将其承包的全部建设工程肢解以后以分包的名义分别转包给第三人。”
《合同法》第313条关于单式联运的规定：“两个以上承运人以同一运输方式联运的，与托运人订立合同的承运人应当对全程运输承担责任。损失发生在某一运输区段的，与托运人订立合同的承运人和该区段的承运人承担连带责任。”
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第25条、第26条的关于工程承承包纠纷诉讼主体资格的规定：“因建设工程质量发生争议的，发包人可以以总承包人、分包人和实际施工人为共同被告提起诉讼。 实际施工人以转包人、违法分包人为被告起诉的，人民法院应当依法受理。实际施工人以发包人为被告主张权利的，人民法院可以追加转包人或者违法分包人为本案当事人。发包人只在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任。”
等等…
如此之多的突破合同相对性原则的例子，都是为了保护弱势群体而设定的，那么我们还有什么理由质疑赋予次承租人享有优先购买权这一保护弱势群体做法的合理性呢？
3、至于“在房屋多次转租的情况下数个承租人均有优先权，无形中加重了出租人的义务，出租人可能不知最终承租人是谁而无法履行通知义务。”这一说法就更不符合法律的基本精神了。《合同法》明文规定了承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。也就是说，承租人转租房屋要么是经过出租人同意，要么是出租人解除合同导致转租合同因履行不能而解除或者是无效（理论上还有一种观点认为承租人未经出租人同意而转租的合同效力待定）而根本不会发生当事人意定的法律效果。对于前者，出租人同意转租就应该审慎的了解次承租人的情况，否则一个漠视甚至放任自己权益保护的权利者是不主张去积极的保护的，这也是法律谚语—— “法律不保护在权利上睡眠的人”所体现的精神；对于后者，要么是合同解除、无效要么是拒绝追认效力待定的合同而使其归于无效，很少或者都不会产生优先购买权的问题，如同不能拿特殊情况来代表普遍真理一样，我们不能拿可能出现的少数情况，且是具有不可预期性的少数情况来否决对大众弱势群体的保护，这样不符合公平理念。根据上述，应该赋予次承租人优先购买权，出租人只要尽了审慎、合理的注意义务是完全可以排除因不知次承租人是谁而导致的义务加重。
4、“当前转租赁较多的出现在商业店铺、写字楼等租赁合同中，赋予出于商业目的次承租人优先购买权与立法目的不符”的说法理由也并不充分。承租人享有优先购买权，他基于意思自由，把其权利转让给次承租人，这是意思自治的充分体现。尊重民事合同双方当事人的意思自由，不要轻易认定合同无效（哪怕是违反了强制性和禁止性的法律规定）是民事法律的精髓所在。无效性都可能被阻却，为何不能在双方当事人协商一致的情况下赋予次承租人优先购买权呢？再者，“商业目的”并不是所有次承租人所具有的，杜绝“商业目的”与保护“弱势群体”那个更重要，当然没有必要去探讨！但是杜绝大部分的商业目的与可能保护少数弱势群体利益之间孰轻孰重，这涉及到价值评判的问题，就需要掂量一番了！我们从以下几个方面来看看：（1）、商业目的是否持续不变，换句话说，是不是在未来的较长时间内，转租赁都是为了商业目的或者说大部分转租赁是为了商业目的？（2）、我们是否可以借鉴一下解放前国民党的口号：宁可错杀一千，不能放过一个？（3）、实践中，非商业目的的转租赁所占比重是否足以让我们丧失了基本的价值取向？（4）、剥夺如“锦上添花”般的出于商业目的优先购买权比剥夺如“雪中送炭”般的保护弱势群体的优先购买权的破坏性更大吗？
显然，这四个问题的答案都是否定的，权衡之下，我们有理由相信赋予次承租人享有优先购买权是符合社会公平及正义理念的。
5、关于“出租人无法充分行使处分权的情况下，以不同意转租为由解除合同，这样不利于房屋使用权的流转”的说法，笔者也认为不妥。观点如下：法律是有着严密的体系性和逻辑性的，按照体系性解释，转租赁的合同效力与出租人的同意与否无关，在出租人不同意承租人转租赁的情况下，可以解除合同，那么转租合同会因为前一个租赁合同的解除导致实际上履行不能，当事人可以以合同目的不能实现为由解除合同，追究过错方（承租人）的违约责任；若出租人同意转租，那自不必说。这样一来，三方的利益平衡，而且毫不妨碍房屋使用权的流转，何乐而不为呢？所以赋予次承租人享有优先购买权并不会必然导致限制房屋使用权流转的情况发生。
三、笔者认为次承租人应该享有优先购买权的理由：
1、赋予次承租人优先购买权是稳定转租社会关系的需要，避免因出租人以及承租人的任意处分给次承租人的生活带来大的变动；
2、因为次承租人实际占有租赁物，赋予次承租人优先购买权有利于简化交易程序、降低交易成本、提高效率；
3、转租想象在现实中大量存在，次承租人对租赁房屋投入高额装修等费用，避免投入成本无畏的损失，应该赋予次承租人优先购买权。次承租人如本案中的情况，如果赋予范女士享有优先购买权，那么她装修的投资既可以保全，也可以避免流离失所，减少了财产的损失，只有这样才能在众多的法律关系和当事人当中平衡利益，较少冲突；
4、法律设计承租人优先购买权这一制度的初衷是保护弱势群体，在出现次承租人的转租三方当事人中，次承租人才是真正的弱势群体,其权益更易受到侵害。在利益大小不能区分的情况下，我们确定弱势的标准就是看是否具有利益被侵害的紧迫性，承租人的利益具有现实紧迫性吗？显然没有，反而是承租人在出租获利，成为了强势群体（打个比方：只有吃饱了，才能想着去吃好，没有了住房的紧迫需要了，才会去出租获利。）；而次承租人才真正具有利益被侵害的现实紧迫性，才是真正应该被保护的对象。
四、关于房屋多次转租如何来行使优先购买权的问题：如前所述，赋予转租合同效力，使其效力不因出租人的同意与否而受到影响，可以运用解除合同的手段来达到平衡利益的目的，以次为前提条件而赋予次承租人优先购买权也就顺理成章了。无论房屋转租了多少次、转租给了多少人，都严格按照保护弱势群体这一设立承租人优先购买权的立法初衷来处理，问题都迎刃而解——永远都是：谁正在占有、居住、使用房屋，谁就应该享有行使优先购买权的权利，承租人包括其他的次承租人实际上都早已经丧失了弱势群体的地位，保护他们基于租赁房屋的利益而赋予优先购买权不符合公平原则，也偏离了承租人优先购买权制度设计的理念和初衷。
综上所述，赋予次承租人优先购买权不仅符合法律的公平原则，更有利于简化程序、减少损失，更符合承租人享有优先购买权这一法律制度所体现的立法初衷！
永州市人民政府关于印发永州市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法的通知
湖南省永州市人民政府
永州市人民政府关于印发永州市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法的通知
永政发〔2009〕9号
各县区人民政府，各管理区，市政府各委局、各直属单位
《永州市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法》已经省人民政府审批同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
二OO九年七月二十四日
永州市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法
第一条 为做好集体土地上房屋拆迁补偿安置（以下简称房屋拆迁补偿安置）工作，维护被征地农村集体经济组织、村民和其他权利人（以下简称被拆迁人）的合法权益，保障城乡建设顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》、《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》和国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）等法律法规和其他有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内征收集体土地，涉及房屋拆迁补偿安置的，适用本办法。
国务院、省人民政府对公路、铁路、水利水电工程等建设涉及房屋拆迁补偿安置另有规定的，从其规定。
第三条 市、县人民政府应当加强对房屋拆迁补偿安置工作的监督管理，国土资源部门负责具体实施，征地拆迁机构受国土资源部门委托负责具体事务性工作。
市、县人民政府发展改革、房产、规划、建设、财政、公安、劳动和社会保障、民政等有关部门以及市辖区人民政府、乡镇人民政府、村（居）民委员会，按照职责分工做好相关工作。
对在房屋拆迁补偿安置工作中有突出贡献的单位和个人，市、县人民政府应当给予表彰和奖励。
第四条 被拆迁人应支持、配合房屋拆迁补偿安置工作。
对在规定期限内腾出土地的被拆迁人，按房屋拆迁进度适当给予奖励。
第五条 拟征收农村集体所有土地，在土地调查红线确定后、征地方案依法报批10个工作日之前，国土资源部门应当在拟征地所在的乡镇、村、组或社区发布征地前告知书，将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置方式和申请听证的权利等，告知被拆迁人，并认真听取被拆迁人的意见。
第六条 征地方案批准后，市、县人民政府应当在收到征用土地方案批准文件之日起10个工作日内，在被征地所在的乡镇、街道和村组、社区发布征地公告，将批准征地的机关、文号、时间、范围和所有权人、用途、位置、面积、地类、补偿标准、人员安置方式、社会保障、办理征地补偿登记期限及地点予以公示，并组织落实。
第七条 自征地公告发布之日起1年内，市、县人民政府应当书面通知相关行政主管部门，在征地范围内暂停办理下列手续：
（一）新批宅基地和其他建设用地，改变土地用途、土地转让及土地登记发证；
（二）审批改建、扩建房屋；
（三）户口的迁入和分户，但因出生、婚嫁、军人复员转退或大中专院校学生毕业等确需办理户口迁入和分户的除外；
（四）办理工商营业执照；
（五）土地承包经营权流转手续，但土地承包经营合同到期的除外；
（六）特种养殖证；
（七）其他有碍房屋拆迁补偿安置工作的手续。
在此期间，除市、县人民政府批准外，其他任何部门擅自办理的有关手续，不能作为房屋拆迁补偿安置的依据。因擅自办理有关手续给他人造成损失的，由相关责任单位或责任人自行负责。
第八条 征地拆迁机构应当对拟拆迁房屋及其他建（构）筑物面积、数量、结构等现状情况进行调查，被拆迁人应当予以配合，并进行确认。拆迁房屋的权属、面积、结构、使用性质、建筑年限等的认定，以土地使用权证、房屋产权证或其他合法证明为依据。
被拆迁房屋有合法证明的，面积以合法证明上注明的面积为准。被拆迁房屋没有相关证明的，面积以双方共同确认的结果为准。
被拆迁人拒不配合调查或拒不确认的，征地拆迁机构可以委托有资质的房屋测绘机构测绘，或者采取照相、摄像等方式取证，并可将取证过程和取证结果予以公证，作为实施征地补偿安置的依据。
第九条 有关市、县人民政府土地行政主管部门应当按照《征用土地公告办法》（国土资源部令第10号）的有关规定，会同有关部门根据批准的征用土地方案，在征用土地公告之日起45天内，以被征用土地的使用权人为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。
第十条 被拆迁人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内，向有关市、县人民政府土地行政主管部门提出。
第十一条 有关市、县人民政府土地行政主管部门应当研究被拆迁人对征地补偿、安置方案的不同意见。对当事人要求听证的，应当举行听证会。确需修改征地补偿、安置方案的，应当依照有关法律法规和批准的征用土地方案进行修改。
第十二条 国土资源部门或征地拆迁机构可以与被拆迁人签订房屋拆迁补偿安置协议，该协议作为房屋拆迁补偿安置的依据。
征地补偿、安置方案符合第十一条规定，被拆迁人拒不签订协议，不在规定期限内腾地的，经依法补偿后，国土资源部门可以责令限期腾地；被拆迁人逾期不腾地的，由国土资源部门申请人民法院强制执行。
房屋拆迁补偿款没有足额支付到位的，被拆迁人有权拒绝腾地。
第十三条 征地单位应当向国土资源部门提供金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。未出具证明的，国土资源部门不得发布房屋拆迁公告。
第十四条 征地拆迁机构与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由县区人民政府协调；协调不成的，由市人民政府裁决；也可直接申请市人民政府裁决。其中涉及到补偿标准依据适用的，由省人民政府裁决。
市人民政府的裁决决定，应当自收到申请之日起30日内作出。
第十五条 房屋拆迁补偿安置工作完成后，国土资源部门应当将房屋拆迁情况书面告知市、县人民政府规划、建设和房产等部门。
第十六条 住宅房屋拆迁按照附件1规定的标准补偿。
生产经营性用房拆迁补偿，除按相应等级房屋进行补偿外，另按房屋总价款（包括设施）的65%补偿停产停业损失，并补偿有关设备拆除、安装、搬运的实际费用。
搬迁集体企业其他用房的，按相应等级房屋标准的30%补偿停产停业损失。
集体企业或个人房屋性质的认定以房屋产权证、土地使用证确定的用途为依据，且被拆迁人持有有效的营业执照，否则按一般居住性用房给予补偿。
下列情形不予补偿：
（一）征地公告后新增的建（构）筑物及抢插抢栽的林果苗木；
（二）违法违章建（构）筑物；
（三）已超过批准期限的临时建（构）筑物。
第十七条 拆除电力、通信通讯、有线电视、给排水、燃气等公共设施，按国家有关规定补偿。
拆迁房屋其他附属设施、迁移坟墓等按附件2、附件3、附件4、附件5、附件7的规定执行。
第十八条 拆迁房屋应当支付搬家费。搬家费以户为单位，按户籍在册人口计算。
实行重建安置的，还应当支付过渡费，并支付两次搬家费。搬家费、过渡费按附件6的规定执行。
过渡期一般不得超过12个月。需要延长过渡期的，延长时间在一年以内的，从延长之日起，过渡费按2倍支付；延长时间超过一年的，从超过之日起，按3倍支付。
第十九条 城市规划区内的住宅房屋拆迁，一般实行货币安置。有条件的村、组，经市、县人民政府批准，可以在集体土地上集中建设居民点或安置小区。居民点或安置小区的建设应当实行统一规划、统一设计、统一建设。
货币安置是指对被拆迁人的拆迁房屋进行补偿后，不进行统一安置，也不安排宅基地，实行发放安置补助费，由被拆迁人自行安置的办法。货币安置补助费的标准按被拆迁房屋正房占地面积每平方米1200元执行。
厢房、偏房、用于农业生产的房屋及其他附属设施给予拆迁补偿，其用地不计入正房占地面积。
被拆迁房屋正房面积、建筑面积的计算及补偿按附件8执行。
第二十条 城市规划区外的住宅房屋拆迁，一般实行自拆自建方式进行安置。
对被拆迁人的拆迁房屋进行补偿后，由被拆迁人自行安置，征地单位负责按照《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》规定的标准安排重建用地。
第二十一条 被拆迁人有两处以上宅基地的，其中一处房屋被拆迁，其他宅基地已达到规定用地面积标准的，不再安排宅基地；两处同时被拆迁的，只能选择其中一处安排宅基地。
第二十二条 住房特别困难的被拆迁人，由征地单位根据实际情况进行妥善安置。
第二十三条 贪污、挪用、私分、截留、拖欠被拆迁人的拆迁补偿费用和其他有关费用的，依法追究相关人员的责任。构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。
第二十四条 冷水滩区、零陵区拆迁补偿标准及安置方式按本办法执行；东安县、祁阳县、蓝山县拆迁补偿标准按本办法可下调10%，宁远县、道县、江永县、江华瑶族自治县、双牌县、新田县拆迁补偿标准可下调15%。
各县实行货币安置的，房屋安置补助费可适当下调，下调幅度不超过20%。
第二十五条 本办法自公布之日起实施，其他有关集体土地上的房屋拆迁安置的规定与本办法不一致的，以本办法为准。本办法实施之前农用地转用和土地征收已获得批准并已依法发布土地安置方案公告的，征地补偿安置按原规定办理；尚未发布的，或者土地补偿安置方案发布后3个月内未补偿到位的，按本办法执行。
附件：1、集体土地上房屋拆迁补偿标准
2、集体土地上房屋拆迁其他设施补偿标准（一）
3、集体土地上房屋拆迁其他设施补偿标准（二）
4、储水池、沼气池拆迁补偿标准
5、粪池补偿标准
6、搬家费、过渡费补偿标准
7、迁移坟墓补偿标准
8、房屋拆迁计算补偿方法的说明
附件1
集体土地上房屋拆迁补偿标准
房屋
类别
补偿价格（元）
主要特征
钢 混
结 构
800
1、桩基础或筏板基础，承重部分全部为钢筋混凝土框架结构。
2、现浇楼面、屋面、楼梯、天沟，层高3米以上，屋面上部有架空隔热层或平坡型隔热层框架间均为24厘米眠墙填充。
3、外墙全粉饰，贴外墙砖，有琉璃饰物及石质材料贴面。
4、客厅、卧室、生活配套房为实木地面，其余为石质或瓷砖地面。
5、木制或石膏、金属物饰顶，有木制墙裙，固定壁柜、门、窗套全包装饰。
6、防盗门、防盗窗、铝合金门窗。
7、厨房、卫生间设施配套齐全，室内水、电、卫设施齐全（全装修房、室）。
8、水、电进户，排水设施齐全。
砖混
结构
一等
700
1、桩基础或深度在2.5米以上的砼现浇基础，承台或圈梁结构。
2、全部为眠墙、水泥或混合砂浆砌筑，现浇楼梯、客厅、厨房、卫生间地面和圈梁、过梁、挑梁、砼柱、天沟，有隔热屋或坡屋面盖瓦，房屋结构完整，标准层高为3米以上。
3、外墙全粉饰，贴外墙砖，有琉璃物及石质材料贴面。
4、客厅、卧室、生活配套房地面为实木地面；其余为石质或瓷砖地面。
5、木制或石膏、金属物饰顶，有木制墙裙，固定壁柜、门、窗套全包装饰。
6、防盗门、防盗窗、铝合金门窗。
7、厨房、卫生间设施配套齐全，室内水、电、卫设施齐全（全装修房、室）。
8、水、电进户，排水设施齐全。
二等
650
1、标准砖石基础，钢筋砼地梁、圈梁、部分构造柱，厨房、厕所楼面、楼梯、天沟均现浇，其他楼面预制板，屋面上部有架空隔热层或者平坡型隔热屋。
2、全部为眠墙、混合砂浆砌筑，房屋结构完整，标准层高为3米以上。
3、外墙全粉饰，部分贴外墙，有琉璃物及石质材料贴面。
4、客厅、卧室、生活配套房地面为瓷砖或石质材料贴面，部分实木地面。
5、木制或石膏角线、木制或其他材料墙裙，部分固定壁柜、部分门、窗套装饰。
6、防盗门、防盗窗、铝合金门窗，部分木制门、窗带纱。
7、厨房、卫生间设施配套齐全，室内水、电、卫设施齐全。
8、水、电进户，排水设施齐全。
三等
600
1、标准砖石基础，钢筋砼地梁、钢筋砼预制楼面、屋面、楼梯、天沟、有柱檐廊，屋面上部架空隔热层或平坡型隔热层，房屋结构完整，标准层高3米以上。
2、24厘米眠墙，部分斗砖。
3、外墙部分粉饰，内墙粉刷涂料罩面。
4、客厅、卧室、生活配套房地面为瓷砖或石质材料贴面,部分水泥或其他饰面材料。
5、木制或石膏线、有固定壁柜、部分墙裙、门套、木制门、窗带纱，普通防盗门、窗，部分铝合金窗。
6、厨房、卫生间设施配套齐全，室内水、电、排水设施齐全。
砖木
结构
一等
500
1、标准砖石基础，瓦屋面，前后檐口高度不低于3米。
2、空斗砖墙，部分眠墙，有圈梁、过梁、砖柱结构，天沟、隔热层。或坡屋面盖瓦，房屋结构完整。
3、客厅、卧室、生活配套房地面为瓷砖或石材贴面，外墙有部分粉饰或瓷砖贴面。
5、普通内墙面、顶棚装饰、木制门、窗带纱；防盗网，部分铝合金窗。
6、厨房、卫生间设施配套齐全，室内水、电、排水设施齐全。
二等
450
1、标准砖石基础，24厘米斗墙和部分眠墙，瓦屋面，有砖柱结构，前后檐口高度不低于3米。
2、客厅、卧室、生活配套房地面为部分瓷砖，外墙有粉饰。
3、普通内墙面、木制门、窗带纱，有防盗网。
4、厨房、卫生间设施配套齐全，室内水、电、排水设施齐全。
三等
400
1、木柱屋梁，半土、半砖、木板墙或填充墙，瓦屋面，前后檐口高度不低于2.8米。油漆木制门窗，室内水、电、卫生设施和厨房设施配套齐全。
2、空斗砖墙或土砖、土筑墙，有隔热层。坡屋面盖瓦，房屋结构完整。
3、室内地面为水泥，外墙为清水墙，门、窗齐全，带纱，室内全粉饰，带防盗网。
4、厨房、卫生间设施配套齐全，室内水、电、排水设施齐全。
土木 结构
一等
300
1、土筑混砌墙，木屋架，瓦屋面，前后檐口高度2.8米以上。
2、水泥地面或三合土地面，门、窗齐全，带纱，室内全粉饰。
3、室内水、电、卫生间设施和厨房设施配套齐全。
二等
250
1、土筑混砌墙，木屋架，瓦屋面，前后檐口高度2.8米以上。
2、水泥地面或三合土地面，普通门窗。
3、简单的水、电设备。
三等
200
1、无独立山墙，24厘米斗墙或12厘米墙，檐口高度2.2米以上。
2、各类材料砌筑墙体，三合土地面或水泥地面，材料、屋面完整。
3、油漆木制门窗，简易水电进户。
简易 结构
一等
150
1、基础深度0.5米，12厘米墙或杂砖墙，瓦屋面，檐口高度1.8米以上。
2、三合土地面或水泥地面，油漆木制门、窗，简易水电进户。
3、木板平房、砖坯房。
二等
100
砖木柱、简易门窗、石棉瓦、杉皮壳、油毛毡等房。
油漆木制门、窗，简易水电进户。
三等
50
盖石棉瓦、油毛毡、杉皮壳的厕所、牛栏、猪栏及厂棚等。
备注：
1、结构标准符合等级要求，但装饰标准有二项以上达不到标准的,套用下一个类别。2、装饰标准符合类别等级，但结构标准有一项以上达不到标准的，套用下一个类别。
3、本补偿标准含室内外装饰、装修。
4、房屋主体补偿每缺少一项扣减10—30元/平方米。
5、层高每增减10厘米，按房屋主体补偿价增减1%。
6、房屋装（修）饰补偿每增减一项增减10—20元/平方米。
附件2
集体土地上房屋拆迁其他设施补偿标准（一）
序 号
名 称
单 位
补偿单价（元）
备 注
1
水泥坪
m3
300
2
水 渠
m3
120
按砌体计算
3
固定灶台
组
80
4
无油烟灶
套
600
5
高档防盗门
扇
1000
每户防盗门不超过3扇（含3扇），超过的，每扇只给移装费50元
6
普通防盗门
扇
600
7
简单防盗门
扇
300
8
不锈钢防盗网
m2
60
9
空调移机（立）
台
200
分体机
10
热水器移装
台
200
11
水泥电杆（8米以上）
根
800
含配件
12
水泥电杆（8米以下）
根
400
含配件
13
水泥电杆（5米以上）
根
200
含配件
14
铝合金卷闸门
m2
150
15
铝合金门窗
m2
120
说明：
1、凡属非固定性生产或生活的炉灶、装配或水池、非固定猪（牛）糟，活动水泥板，谷仓等均不予补偿。
2、房屋的屋檐滴水明沟，进屋的踏步、上楼的楼梯等均为房屋的必要配套设施，已包括在房屋的补偿单价中，不再另行补偿。
3、附件中未列入项目，一般按现行建筑定额直接费的70%予以补偿。
附件3
集体土地上房屋拆迁其他设施补偿标准（二）
项目名称
单 位
补偿金额
（元）
备 注
挡土墙护 坡
砌浆、水泥沟缝
m3
160
条石护坡酌减，水泥粉面每m2增加5元
干砌、水泥沟缝
m3
120
围 墙
块石、预制砖墙
m3
270
有水泥粉面的每m2增加5元，墙面粉白灰的每m2增加1.5元
24厘米眠墙
270
24厘米有眠斗墙
230
24厘米无眠斗墙
190
土砖、土筑墙
80
压水井
口
1000
深≥8米的，每增加一米加
150元
红薯窖
m3
100—120
附件4
储水池、沼气池、化粪池拆迁补偿标准
项 目
水 池
沼气池
化粪池
砌 体
砌体m3
砌体m3
砌体m3
红砖砌体水泥抹面
300元
300元
300元
混凝土
400元
400元
400元
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