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商品房住宅小区停车位产权归属的法律分析
（厦门大学法学院 兰翔）

所谓停车位是指停车场中仅供一辆汽车停放之单元。目前停车位的类型繁多，主要可以细分为五种类型：（1）立体停车位，即住宅小区里独立建设的多层经营性停车位；（2）住宅小区地面停车位；（3）楼房首层架空层停车位；（4）楼房地下停车位；（5）楼房屋顶平台停车位。要准确界定不同类型停车位的产权归属，就必须根据建筑物区分所有权理论和现行房地产法律制度做出相应的分析和判断。
（一）建筑物区分所有权制度的分析
分析停车位的产权归属首先有必要确定停车位的法律属性，而这必须根据建筑物区分所有权制度加以判断。
建筑物区分所有权是指“根据使用功能，将一栋建筑物在结构上区分为由各个所有人独自使用的专有部分和由多个所有人共同使用的共有部分时，每一所有人所享有的对其专有部分的专有权与对其共有部分的共有权的结合。” 区分所有权人作为专有权人对其专有部分可以依法自由处分、使用和收益，并有权按照共用部分的使用性质使用共有部分，分享共有部分的使用收益。
建筑物所有权是由专有权和共有权两方面构成的，其权利的客体也包括两个方面，即专有部分和共有部分。专有部分主要是指根据建筑物的结构和功能而分割出来的具有独立建筑构造和独立使用功能的部分。共有部分则指建筑物的共用部分和附属设施等不具独立使用功能的建筑部分。 专有部分经分割后方可成为建筑物区分所有权中专有权的客体，它必须具备以下的条件：1、具有独立的建筑结构；2、具有独立的使用功能；3、通过登记后，具有法律上的独立性。除能够成为专有权客体的部分以外的建筑物部分被认为是共有权的客体。
在我国，虽然由于现行立法中缺乏关于建筑物区分所有权的规定，对于区分所有建筑物的停车位的权属问题没有明文规定，导致停车位的产权归属状况较为混乱。但根据以上建筑物区分所有权客体的条件，我们可以区分不同类型停车位是属于专有权客体范围，还是属于共有权客体范围。在理论上，属于专有权客体范围的停车位，其产权归属享有专有权的区分所有权人；而属于共有权客体范围的停车位，其产权归小区全体或部分业主共有。
（二）现行房地产法律制度的分析
在我国现行的房地产法律制度下，要确定停车位产权归属还必须理解以下三方面的内容才能作出判断：
1、关于土地使用权与房屋所有权的关系
《城市房地产管理法》第31条规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占地范围内的土地使用权同时转让、抵押”，第62条规定“经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上人民政府由一个部门负责房地产和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书”的规定。而《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条则规定“土地使用权转让时，土地上盖的建筑物、附属物同时转让”，第24条规定“地上建筑物、其他附着物的所有权或者共有人，享有该建筑物、其它附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转移”。
从以上法律规定可知：“房为地存、地为房载、地转房随、房转地随。” 土地使用权与房屋所有权的权利主体一致是法律的强制性规定，是国家房地产法的基本原则。在二级房地产市场中，不允许将土地使用权与房屋所有权分离、分割。这意味着，有土地使用权份额的建筑物才可能取得有房屋所有权，没有土地使用权份额的建筑物的法律权利只能依附于具有土地使用权份额的建筑物，而且是一种从权利。
2、关于土地使用权证与房屋所有权证的取得
《城市房地产管理法》第59条、第60条确立了土地使用权、房屋所有权登记发证制度，并进一步明确了房屋所有权取得以取得土地使用权为前提。另根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》第5条“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证”和最高人民法院《关于适用〈中华人们共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第9条“……法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，……当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其物权不能转移”的规定，房屋所有权证书是房屋所有权及其土地使用权的确权依据。
土地使用权和房屋所有权经国家机关依法登记后，其财产所有权才受国家法律的确认和保护。土地使用权与房屋所有权可以分别登记，也可以合二为一登记。分别登记时，财产权利人分别取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》；合二为一登记时，财产权利人取得《房地产证》。
3、关于商品房建筑容积率
商品房建筑容积率是指项目规划用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。根据土地使用权与房屋所有权不分离的原则，拥有土地使用权，才可能取得房屋所有权。项目规划用地范围内的建筑物，如果要取得独立产权，就必须计算商品房建筑容积率参与规划建设用地面积的分摊。否则，不计算建筑容积率的建筑物，其房地产权利就不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。

综合以上三方面的内容可知，根据现行房地产法律，只有计算商品房建筑容积率参与规划建设用地面积分摊的停车位才能取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》（或《房地产证》），其产权归属具有房地产凭证的业主；反之不单独计算商品房建筑容积率的停车位，其产权归小区全体或部分业主共有。
（三）停车位产权归属的分析
借鉴建筑物区分所有权理论研究的成果，从现行的房地产法律制度出发，要判断不同类型停车位的产权归属，必须掌握理论与法律的两个标准：
（1）理论标准：属于专有权客体范围的停车位，其产权归属享有专有权的区分所有权人；而属于共有权客体范围的停车位，其产权归小区全体或部分业主共有。
（2）法律标准：计算商品房建筑容积率的停车位，其产权归属具有房地产凭证的业主；反之不单独计算商品房建筑容积率的停车位，其产权归小区全体或部分业主共有。
依据上述两个标准，以下将分析不同类型停车位的产权归属问题：
1、立体停车位的产权归属
立体停车位（场）具有独立的建筑结构，完全符合成为建筑物区分所有权中专有权客体的条件。而且其土地使用权在《建设工程规划许可证》等法律性文件中均有明确规定，其建筑物面积计算建筑容积率，参与了建设用地面积的分摊，实际承担了土地使用权取得费用。所以该类型停车位是可以办理房地产权登记（含转移登记）的，具有房地产权属证书，所登记的权利人即为合法所有权人。
因此，开发商有权销售或租赁立体停车位，购买停车位的业主或开发商享有立体停车位的房地产权。
2、地面停车位的产权归属
所谓地面停车位是指直接设置在小区地表，以划线分割方式标明的停车设施。地面停车位只是通过划线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，不符合构造上和使用上的独立性标准，依据建筑物区分所有权理论不能够成为专有权的客体，而只能成为共有权的客体。而且，该类停车位的土地使用权分摊在计算建筑容积率的建筑物上，其应为计算建筑容积率的建筑物所有权人即小区全体或部分业主共有。
毫无疑问，小区全体业主是地面停车位的共有权人。如果开发商擅自将其没有产权的地面停车位对外进行销售，则对小区全体业主构成侵权。业主可以依法追究开发商的侵权责任，并可以要求买受人返还停车位。
3、首层架空层停车位的产权归属
所谓楼房首层架空层停车位，是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的停车位。在现行法律制度下，首层楼房架空层停车位的建筑面积也是不计算建筑容积率的，不能获得相应的土地使用权面积份额，其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物，也是住宅房屋单元的从物。小区全体或部分业主依法享有首层架空层停车位的共有权。
现实中，有的开发商将首层架空层停车位予以出售，有的物业管理公司利用业主对该停车位产权不了解的情形进行有偿租赁，这些行为也都已经侵害了小区全体业主的合法权益。
4、地下停车位的产权归属。
所谓地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。按理论标准，有的地下停车位具有独立的建筑结构，属于专有权的客体范围；有的地下停车位构造相对简单，属于共有权的客体范围。按法律标准，目前大部分的楼房地下停车位的建筑面积是不计算建筑容积率的，这类停车位的产权应归属于该幢楼房的全体业主；但也有一些地方规定某些地下停车位的建筑面积是计算建筑容积率的，该类停车位当然是可以拥有独立的产权。
2003年11月，南京市鼓楼区人民法院作出了首例将小区地下停车位认定为业主共有的判决。法院认为：根据规范设计要求，南京星汉城市花园住宅小区地下车库应交付建筑物的所有人共同使用。同时，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权即为该小区业主享有。因此，开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权。该法院的判决符合判断停车位产权归属的理论和法律标准，是正确的。
5、楼房屋顶平台停车位
所谓楼房屋顶平台停车位是指在小区商品房楼顶平台上设置的停车位。楼房屋顶平台停车位在我国目前还不是非常普及，但随着停车位的日益紧张，有关这种停车位的纠纷也会日益增多。关于屋顶平台的归属问题，也是颇有争议。有人认为，屋顶平台应当归建筑物的全体区分所有人共有；也有人认为，其应属于顶楼住房所有权的范围，因为顶楼部分的附属物由最高一层的区分所有人所有。 从构造上看，屋顶平台停车位类似于地面停车位，也只是简单的划线分割而成，不属于专有权的客体范围。而且对屋顶平台的利用更多的是用它的空间，而这个空间显然不仅仅属于顶层的区分所有人，而应当归该建筑物的全体区分所有人所有。因此，我们认为这类停车位应由该建筑物的全体业主共有。

参考文献：
1、陈?：《论建筑物区分所有权》，载《法学研究》1990年第5期。
2、邓光达：《论商品房住宅小区停车位的产权归属及相关问题》，载《西南民族大学学报（人文社科版）》2005年第4期。
3、张军斌：《论商品房住宅小区停车位的产权归属》，载《法苑》第12期。

修改后刑诉法和《人民检察院刑事诉讼规则(试行)》(下称刑诉规则)赋予了检察机关监所检察部门8项新职责，其中羁押必要性审查、死刑执行法律监督、在押犯罪嫌疑人和被告人方诉讼权利保障三项职责属于看守所检察工作的内容。今年以来，检察机关监所检察部门认真贯彻落实修改后刑诉法和刑诉规则，积极履行看守所检察新增职责，创新看守所检察工作机制，在维护在押人员的合法权益、维护看守所监管秩序稳定方面取得了明显成效。

一、认真履行羁押必要性审查职责，切实保障逮捕后犯罪嫌疑人、被告人不被违法或者不合理羁押的权利。

修改后刑诉法第93条增加羁押必要性审查制度，规定“犯罪嫌疑人、被告人被逮捕后，检察院仍应当对羁押的必要性进行审查。对不需要继续羁押的，应当建议予以释放或者变更强制措施”。羁押必要性审查制度具有重要价值和意义:一是有利于保护犯罪嫌疑人、被告人的人身自由权，减少超期羁押和不必要、不合理羁押的人数。二是有利于最大限度地减少看守所的羁押人数和监管压力，节约国家司法资源和诉讼成本。三是有利于落实宽严相济刑事政策，增加社会和谐稳定因素。今年以来，各级检察机关监所检察部门认真贯彻修改后刑诉法第93条的规定，积极、主动履行羁押必要性审查职责。据统计，今年前9个月，全国检察机关监所检察部门对不需要继续羁押的人员向办案机关提出予以释放或者变更强制措施的书面建议5502人，已采纳5296人。广西壮族自治区百色市两级检察机关监所检察部门1至9月份共向办案机关提出释放或者变更强制措施建议99人，均被采纳。

各级检察机关监所检察部门还积极探索完善羁押必要性审查工作机制。高检院监所检察厅5月份下发了监所检察部门开展羁押必要性审查工作的具体指导意见。各地也积极探索创新，建立健全羁押必要性审查机制，包括:告知被羁押人有申请检察机关启动羁押必要性审查的权利机制、检察机关内部有关部门间的协调配合机制、公检法之间的外部协调配合机制、羁押必要性审查工作激励机制以及羁押必要性审查后续监管配套机制。特别是为了解决办案机关不敢、不愿放人的顾虑问题，很多地方的检察机关创新羁押必要性审查后续监管机制，做到对被取保候审、监视居住的犯罪嫌疑人、被告人放得了、管得住，包括:江苏的“江阴模式”、山东的“东营河口模式”、四川的“武胜模式”等。例如，江苏省江阴市等地检察机关牵头建立针对外来涉罪人员“取保候审基地”，山东省东营市河口区检察院牵头协调胜利油田下属公司建立“黄河中途驿站”，为在本地无固定住所、无经济来源的外来涉罪人员提供既能保障基本生活条件、又为其提供帮教的住所，解决捕后犯罪嫌疑人、被告人通过羁押必要性审查后被取保候审所需要的保证人问题及生活场所问题。

二、强化羁押期限监督，推动久押不决案件的清理工作，切实维护在押人员合法权益。

久押不决是刑事诉讼中的一个突出问题，特别是一些羁押时间较长的案件，严重损害司法公正，侵犯在押人员合法权益。近年来，检察机关严格按照修改后刑诉法规定的办案期限，强化对办案机关羁押期限的监督，切实预防和纠正超期羁押，积极清理纠正久押不决案件。经过检察机关监所检察部门多年持之以恒的工作，引起了中央领导的高度重视。中央政法委专门下发通知，要求各级政法机关加大力度，切实做好依法清理久押不决案件工作，维护在押人员的合法权益。今年以来，久押不决案件清理纠正工作取得明显成效，一批有较大社会影响的久押不决案件得到清理纠正。如媒体关注的河南李怀亮案件、福建福清陈科云、吴昌龙爆炸案，当事人均被羁押12年以上，后都被判决无罪释放。下一步，检察机关监所检察部门将继续发挥职能作用，加大监督工作力度，推进久押不决案件清理纠正工作深入开展。

三、开展罪犯交付执行和留所服刑专项检查活动，减少看守所羁押量，改善看守所在押人员羁押条件。

根据修改后刑诉法和监狱法，看守所对余刑3个月以上的已决罪犯应当全部送交监狱执行刑罚，监狱应当全部收监执行。为了贯彻修改后刑诉法和监狱法，确保看守所已决罪犯依法、及时、全部被交付监狱执行刑罚、监狱依法收监，杜绝违法留所服刑问题，今年上半年，高检院监所检察厅牵头，联合公安部、司法部，在全国范围内开展了罪犯交付执行和留所服刑专项检查活动。按照看守所对余刑3个月以上的已决罪犯一律送交监狱执行、监狱一律收监、检察机关一律不得批准将余刑3个月以上的已决罪犯留所服刑、发现看守所或监狱交付执行留所服刑和收监活动违法情形一律提出书面纠正意见的“四个一律”原则，开展的专项检查活动取得显著成效。大多数省区市的看守所和监狱实现了余刑3个月以上的已决罪犯“全交全收”，原来一年以上的违法留所服刑罪犯也被清理纠正，送交监狱执行。目前，看守所的留所服刑罪犯数大幅减少，这既减少了看守所的羁押量和监管压力，一定程度上解决了看守所人满为患的问题，同时也改善了看守所在押人员的生活、卫生等羁押条件。

四、认真履行死刑执行临场监督职责，维护罪犯的合法权益，把好防范冤假错案的最好一道关口。

刑诉规则将原由公诉部门承担的死刑执行临场监督职责调整给监所检察部门，这既是刑罚执行监督权统一的需要，同时也体现了检察机关内部的合理分工。今年以来，检察机关监所检察部门开始全面、认真履行死刑执行临场监督职责。对于死刑判决后至临刑前一直喊冤且能够提供新证据或者证据线索的死刑犯，监所检察部门必须认真调查核实，并将有关材料和调查结果提供给公诉部门和法院，防止冤案的发生。对死刑犯行刑前喊冤可能错判的案件，或者有检举揭发他人犯罪等立功情况的，要依法建议法院暂停执行死刑，防止错杀，保障死刑罪犯的合法权益。

五、维护在押人员方的会见权和其他权利，防范刑讯逼供。

修改后刑诉法第37条规定，辩护律师可以同在押的犯罪嫌疑人、被告人会见和通信。辩护律师持“三证”要求会见在押的犯罪嫌疑人、被告人的，看守所应当及时安排会见，至迟不得超过48小时。第47条规定，辩护人、诉讼代理人认为公检法及其工作人员阻碍其依法行使诉讼权利的，有权向检察院申诉或者控告。检察院对申诉或控告应当及时进行审查，情况属实的，通知有关机关予以纠正。第83和第91条规定，犯罪嫌疑人被拘留后，应当立即送看守所羁押，至迟不得超过24小时;逮捕后，应当立即送看守所羁押;除特殊情形外，应当在拘留或逮捕后24小时以内通知家属。第116条规定，犯罪嫌疑人被送交看守所羁押以后，侦查人员对其进行讯问，应当在看守所内进行。这些新增规定的主要立法目的是为了防止和遏制刑讯逼供现象，保护犯罪嫌疑人、被告人的人权。

为了落实上述规定，刑诉规则细化了检察机关监所检察部门如何监督看守所等机关及保障辩护律师的会见权、控告权、申诉权等的程序和机制。实践中，监所检察部门通过依法对看守所犯罪嫌疑人的入所收押和临时出所活动进行检察监督，防止和纠正侦查人员对犯罪嫌疑人进行刑讯逼供，防止将犯罪嫌疑人非法提出看守所外进行非法讯问或刑讯逼供。此外，检察机关还重点监督看守所的分押分管活动，防止未成年在押人员与成年人混关混管现象，保护未成年人的合法权益。依法打击“牢头狱霸”，维护在押人员合法权益。有的地方检察机关监所检察部门通过联合公安、法院有关职能部门建立将犯罪嫌疑人、被告人审前羁押表现纳入酌定量刑情节的机制，防止“牢头狱霸”和破坏监规纪律等问题的发生。

(作者为最高人民检察院监所检察厅厅长)