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谈广告发布者的赔偿责任/王德山

作者:法律资料网 时间:2024-06-16 22:19:07  浏览:9382   来源:法律资料网
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           谈广告发布者的赔偿责任
     ---- 对一起广告赔偿责任的评析

王德山

一 、案情
1995年4月17日某报刊登一则广告,广告主F省某县旅游工艺品厂(以下简称“工艺品厂”)因业务需要,欲寻求联营办厂的合作伙伴。H省甲村看到该广告后,按照广告中的联系地址、联系人和联系电话,取得联系。甲村有关负责人在联系人李某的带领下到该厂进行了实地考察。经考察后,甲村与工艺品厂于1995年6月8日正式签订了“联营合同书”。为购买联营办厂所需机械设备,又在李某的介绍和带领下,甲村有关人员到Z 省某市机械厂(以下简称“机械厂”)进行考察。考察后,甲村与机械厂签订了“工矿产品购销合同”。甲村按合同约定向机械厂支付货款及托运费12万元。设备到甲村后,村领导通知工艺品厂安装时,李某等人却不知去向。打开机械设备包装,发现该设备为伪劣产品,不能使用,便与机械厂联系,但原签订合同者亦不知去向。甲村因此经济损失12 余万元。于是,1997年3月甲村以报社刊登虚假广告为由,向B市某区人民法院提起诉讼,要求报社赔偿其经济损失16.7余万元。法院经审理,认定该广告“不是虚假广告”,判决驳回甲村的一切诉讼请求。甲村不服,上诉于市中级人民法院。二审法院维持原判。
二、 两级法院在审理此案时的争议
第一种观点认为,报社刊登了虚假广告,应依据《广告法》第38条规定,赔偿甲村的经济损失。 理由分别有以下两种:1. 广告中所登的联系地址,是李某等人临时租用的,并非工艺品厂的真实地址,联系人李某也不是工艺品厂的正式职工。2. 报社刊登广告时未依法审查广告主的有关手续。工艺品厂已在1995年3月27日年检,其营业执照加盖有工商部门的年检章。由此认定,报社审查的营业执照(副本)并非原件,而是复印件。因此报社有过错,应依法承担赔偿责任。
第二种观点则认为该广告不是虚假广告,报社不承担赔偿责任。理由有二:第一,法律并不要求广告中的联系人必须是什么人,联系地址也不要求必须是企业登记的地址,办公场地可以租用。第二,原告曾亲自到工艺品厂进行实地考察,看到了广告中所说的工艺品厂及其营业执照。在此基础上,甲村与工艺品厂签订了联营合同。因此报社并无过错,该广告不属虚假广告,对甲村的损失不承担赔偿责任。法院 最终采纳了后一种意见。

三、 法律评析
(一)分清法律关系 查明损失根源
甲村以报社刊登虚假广告为由,要求报社承当赔偿责任。法院亦以该广告不是虚假广告判决报社不承担赔偿责任。表面看来,争议焦点是该广告是否为虚假广告。但就本案而言,报社之所以不承担赔偿责任,依本人之见,并非取决于该广告是否为虚假广告。分清法律关系,查明损失根源,是本案的根本之所在。
本案涉及三份合同,即报社与工艺品厂订立的广告合同、甲村与工艺品厂签订的联营合同和甲村与机械厂签订的工矿产品购销合同。由此而形成三层法律关系:一是报社与工艺品厂之间的广告合同法律关系;二是甲村与工艺品厂之间的联营合同法律关系;三是甲村与机械厂之间的买卖合同法律关系。三份合同及由此而形成的三层法律关系被此独立。
在分清法律关系的基础上,再分析以下甲村的损失。甲村分别签订了两份合同,即联营合同和购销合同。甲村与机械厂签订购销合同后,按合同约定向机械厂支付了货款及运费12万元。机械厂向甲村交付了机械设备,买卖双方履行了购销合同。但由于机械厂不守信用,所供机器设备属假冒伪劣产品,因此给甲村造成了经济损失。可见,甲村的损失是发生在购销合同中,是因机械厂的违约行为造成的。而广告合同与购销合同是两份独立的合同,两个各自独立的法律关系。报社刊登的广告中丝毫没有涉及机械厂及其所销售的产品,报社与机械厂和甲村之间不存在任何法律关系,它既不是联营合同的当事人,也不是购销合同的当事人,既不享有该两合同中的权利,亦不承担合同中的义务,当然也不应当承担购销合同中所产生的法律责任,除非能够证明报社刊登广告时已明知或者应知工艺品厂与机械厂共同实施欺诈行为。至于甲村认为机械厂交付的设备存在质量问题并因此遭受经济损失,应依法追究卖方的法律责任。如果有证据证明机械厂是与工艺品厂共同实施诈骗行为,可依法追究该两当事人的法律责任。
(二) 刊登广告与损害事实有无因果关系
根据民法基本原理,承担民事赔偿责任,条件之一是侵权行为与损害之间有因果关系。那么,报社刊登广告的行为与甲村的损失有无因果关系?甲村在诉讼中称,因为其相信了报社的广告,才遭受了损失。否则不会签订联营合同和工矿产品购销合同。所以其损失与报社刊登广告有因果关系。
依甲村之推论,它之所以签订购买合同,是因为该村与工艺品厂签订了联营合同,而签订联营合同,是因为甲村看了报社刊登的广告。甲村的这种逻辑推理是完全错误的。如果这样无限地推而广之,要承担责任的恐怕就不是仅报社一家,而将有无数者被连带。
不可否认,甲村的损失的确与报社刊登的广告有一定的联系。但是,第一,因果关系的前提是基于同一法律关系。由于广告合同与购销合同是两个不同的
法律关系,因此根本谈不上因果关系。第二,相信报社的广告并不等于报社侵
权。是否相信报社的广告,其本身就是甲村自己的主观判断,属其自身行为。甲村经实地考察,与工艺品厂签订了联营合同,“耳听是虚,眼见为实”。第三,报社刊登广告的行为,包括甲村在此之后签订联营合同,并不必然导致甲村购销合同的经济损失。真正导致甲村损失的直接原因是购销合同的卖方即机械厂的违约(或违法)行为。因此机械厂的行为与甲村损失之间存在着法律上的因果关系。当然,如果报社在刊登该则广告时已明知或者应知工艺品厂与机械厂共同串通,刊登虚假广告欺诈他人,则另当别论。
下面就本案所争议的其他问题谈谈本人的看法。
(三)谁为广告主
在诉讼过程中,甲村提供了工艺品厂出具的书面证明,声称工艺品厂并未委托李某刊登联营办厂的广告,李某刊登广告时所用的营业执照不是原件,而是复印件。甲村就此认为,刊登广告者即广告主不是工艺品厂,完全是李某等人冒用工艺品厂的名称,实施诈骗行为,所以是虚假广告。那么,工艺品厂是否刊登了该则广告,广告主是否为工艺品厂。
李某在刊登广告时所出具的营业执照究竟是原件还是复印件,甲村和报社各执一词,无据可查。但有一点是肯定的,就是甲村与工艺品厂签订了联营合同,合同中明确地盖有工艺品厂的合同专用章,工艺品厂对该合同专用章并无异议。其次,1995年4月11日,李某通过工艺品厂的银行帐号汇给报社广告费12700元。根据《民法通则》的规定,即使工艺品厂当初未委托李某等人刊登广告,但从后来的联营合同及汇款凭证,已足以证明工艺品厂对他们行为的追认。其三,自广告登出至甲村起诉的两年间,工艺品厂始终未以任何形式对该广告提出异议。《民法通则》第66条规定:“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的,视为同意”。因此,根据上述事实及法律、法规规定,完全可以认定该广告主为工艺品厂,而非李某等人。至于李某是否为工艺品厂的职工,并不影响代理行为的成立。
关于联系地址、联系人的真实性问题,笔者完全同意法院的第二种观点,此不再赘述。
(四)未经年检的营业执照
甲村称报社审查的是未经年检的营业执照,因为工艺品厂已在95年3月27日年检,营业执照上加盖有工商年检章。因此报社未依法审查有效证照,应当依法承担赔偿责任。这种主张并不完全正确。
根据国家工商行政管理局有关企业年检的规定,首先,企业年检的最后期限是每年的4月30日。假如报社在4月30日以后审查的营业执照(原件)是未盖年检章的执照, 可认定报社未依法审查广告主的有效证照,报社应依法承担过错责任。但广告刊出时间是4月17日,审查营业执照的时间肯定是在4月30日前。所以,报社在不明知该企业已参加年检的情况下,如果审查的营业执照是未盖年检章的执照,报社并无任何过错,而不管该企业事实上是否参加了年检。因为作为报社,在4月30日之前并无权利和义务核查每一个刊登广告者是否参加了年检。其次,企业未在规定的期限内参加年检的,并不影响该企业法人资格的存在和正常的经营活动,只是由工商部门依法给予罚款或其他行政处罚。
划清了法律关系,分析了甲村损失造成的原因,并根据《广告法》、《民法通则》及合同法等有关法律、法规规定,对甲村主张的16.7万元的经济损失,报社显然不应当承担赔偿责任。
(五)假如广告虚假的法律责任
假如该广告确属虚假广告,报社的责任应分下面几种情况:
第一, 报社未依法审查有效证照,如未审查营业执照原件,而是复印件,或者4月30日以后,审查的仍是未经工商年检的营业执照,报社有过错。但在此情况下,报社所要承担的民事责任,仅限于甲村与工艺品厂就联营办厂事宜中所支出的诸如考察等有关费用,承担相应的赔偿责任。对于甲村所主张的购销合同中的经济损失,根据以上法律分析,即使该广告是虚假广告,报社亦不应当承担赔偿责任。否则随便任何人都可以要求报社赔偿其提出的各种经济损失。对于报社刊登虚假广告的行为,法律并非置之不理,可由广告监督管理部门依据《广告法》及其他法律、法规规定进行查处,给予行政处罚。
第二,假如报社明知或者应当知道工艺品厂和机械厂串通一起,刊登虚假广告,共同欺诈他人,仍发布该则广告,报社应与工艺品厂和机械厂向受害人承担连带责任。《广告法》第38条规定,“广告经营者、广告发布者明知或者应知广告虚假仍设计、制作、发布的,应当承担连带责任。”
第三,如果报社与工艺品厂和机械厂恶意串通,刊登虚假广告,共同欺诈他人,报社则属于共同侵权人,应根据《民法通则》的有关规定,与工艺品厂和机械厂共同向受害人承当赔偿责任。构成犯罪的,依法追究其刑事责任。

作者:
王德山:男,1962年12月生,汉族,副教授,河南西华县人。
单 位:首都经济贸易大学法学院
地 址:北京市丰台区花乡张家村路口121号
邮 编: 100070
电 话:(010)83952248、83952249(办),13701207656
电子邮箱:wdsh369@yahoo.com.cn

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内蒙古自治区水工程管理保护办法

内蒙古自治区人大常委会


内蒙古自治区水工程管理保护办法




  (1995年4月5日内蒙古自治区第八届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过根据2010年9月17日内蒙古自治区第十一届人民代表大会常务委员会第十七次会议《关于修改部分地方性法规的决定(二)》第一次修正根据2012年3月31日内蒙古自治区第十一届人民代表大会常务委员会第二十八次会议《关于修改部分地方性法规的决定(五)》第二次修正)




  第一条 为了加强水工程的管理保护,充分发挥其国民经济基础设施的作用,促进自治区经济和社会发展,根据《中华人民共和国水法》和有关法律、法规的规定,结合自治区实际,制定本办法。

  第二条 本办法适用于自治区行政区域内国有水工程的管理保护。

  第三条 本办法所称水工程是指水工建筑物及其附属设施。包括:水库、水利枢纽工程;防洪排涝工程;农田草牧场灌排工程;水力发电工程;供水工程;水土保持治沟骨干工程以及水工程附属的防汛设施、观测设施、水文监测设施、水文地质监测设施和导航、助航设施等。

  第四条 各级人民政府应当加强对水工程管理保护工作的领导。

  旗县级以上人民政府水行政主管部门负责水工程的管理保护工作。

  土地、环保、城建、公安、农业、畜牧、林业等部门按照各自的职责分工做好水工程的管理保护工作。

  第五条 任何单位和个人都有保护水工程的义务,对破坏水工程的行为,有权制止和举报。

  对在水工程管理保护工作中做出突出贡献的单位和个人,由旗县级以上人民政府给予表彰和奖励。

  第六条 水工程应当划定必要的管理范围和保护范围。

水工程管理范围系指根据水工程管理需要划定的,由水工程管理单位使用的水土资源范围。

水工程保护范围系指为保证水工程安全,在管理范围之外所划定的区域。

  第七条 新建水工程的管理范围和保护范围,由建设单位按照批准的设计,提请旗县级以上人民政府依照国家或者自治区人民政府规定的标准划定。

  已建水工程的管理范围和保护范围,已划定的,维持原划定范围;尚未划定的,按照水工程管理单位的隶属关系,由其行政主管部门会同土地管理等部门提出方案,报旗县级以上人民政府依照国家或者自治区人民政府规定的标准结合实际情况划定。

  水工程管理范围、保护范围与国家其他生产、建设用地发生交叉时,由水工程主管部门会同有关部门依照有关法律、法规和本条例的规定协商并提出解决方案,报旗县级以上人民政府批准。

  第八条 国有水工程管理范围内的土地属全民所有,使用权属水工程管理单位。

管理范围内的土地所有权或者使用权属于集体的或者使用权属于个人的,按照国家和自治区有关法律、法规的规定办理征地和权属变更手续。

  对水工程管理范围内可利用的土地,在保证水工程安全运行的前提下,经旗县级以上水行政主管部门批准,可以种植农作物。

国有水工程保护范围内土地的所有权、使用权不变。

  第九条 水工程管理范围内的土地权属确定后,由旗县级以上人民政府发给水工程管理单位土地使用证书,水工程管理单位应当制图划界,树立标志。

  各级水行政主管部门应当将本行政区域内的水工程的分布及其管理范围、保护范围和有关情况通报同级土地、环保、公安、农业、畜牧、林业、交通、地矿、电力、城建及其他有关部门,并在水工程所在地公告。

  第十条水 工程管理单位必须加强水工程的管理保护。

大中型水库、水利枢纽工程和需要加强保护的重点水工程的管理单位,经过公安部门批准可以配备经济民警负责水工程的保卫工作。

  第十一条 禁止下列损害、毁坏水工程的行为:

  (一)挖掘、拆卸、爆炸、撞击水工程;

  (二)在堤防、土坝的顶、坡、戗台取土、晒场、开挖道口、挖窖;

  (三)超重车辆、履带拖拉机不采取保护措施在水工程交通桥上行驶;

  (四)在防汛和工程管理通讯线路上搭挂广播线、输电线;

  (五)盗窃、毁坏、侵占工程设备、器材物资;

  (六)盗窃、毁坏、堵塞、移动水文气象、测量、科学试验、观测试验等设施。

  第十二条 在水工程管理范围内禁止下列行为:

  (一)爆破、钻探、采矿、采石、采砂、挖掘、垦植、葬坟;

  (二)在河滩、蓄滞洪区、水库库区内围垦,修筑堤坝,堆置废土、废渣、废物;

  (三)在水库、河道、渠道、治沟骨干工程内设置阻水障碍物;

  (四)侵占水工程管理范围内土地的其他行为。

  第十三条 在水工程保护范围内爆破、采石、采砂、挖筑鱼塘、打井、考古挖掘、采矿、排污、兴建地下工程,须经旗县级以上水行政主管部门批准,并应当采取相应的净化和安全保护措施方可以进行。

  第十四条 水行政主管部门的水政监察人员执行公务时,应当持证,佩戴标志。责令停止违法行为,应当填发《责令停止水事违法行为通知书》,责令赔偿应当填发《违反水法规赔偿通知书》,罚款应当填发《违反水法规行政处罚决定通知书》。

  第十五条 违反本办法第十一条、第十二条、第十三条的,由旗县级以上水行政主管部门或者有关主管部门会同旗县级以上水行政主管部门责令其停止违法行为;造成损失的,应当承担赔偿责任;情节严重的,应当依照水利部发布的《违反水法规行政处罚暂行规定》处以罚款。

  违反本办法第十二条第二项、第三项规定的,由水行政主管部门责令其限期清障;逾期不清障的,由防汛指挥部组织强行清障,并由设障者负担清障费用。

  违反本办法,应当给予治安管理处罚的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的规定处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

  第十六条 当事人对行政处罚决定不服的,可以在接到处罚通知之日起十五日内,向作出行政处罚决定机关的上一级机关申请复议;对复议决定不服的,可以在接到复议决定之日起十五日内,向人民法院起诉。当事人也可以在接到处罚通知之日起十五日内直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议,也不向人民法院起诉,又不履行行政处罚决定的,作出行政处罚决定的机关可以申请人民法院强制执行。

  第十七条 水行政主管部门或水工程管理单位的工作人员要严格执行本办法的规定,对滥用职权,玩忽职守,徇私舞弊的,由其所在单位或上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

  第十八条 集体和个人兴建的水工程的管理保护参照本办法执行。

  第十九条 本办法应用中的具体问题由自治区水行政主管部门负责解释。

  第二十条 本办法自1995年6月1日起施行。










对商品房销售面积差异纠纷处理的探讨

陈靖枫


摘要:市场经济的蓬勃发展和人们生活水平的提高,极大地活跃了房地产市场的交易,持续升温的“购房热”给房地产业注入了新的活力。但是,繁荣的房地产市场背后也隐藏了不少问题,其中的热点问题之一就是商品房面积“缩水”纠纷。商品房销售面积是商品房买卖的一个核心问题,由于我国目前有关这方面的立法还不健全,因面积差异而引起的纠纷不断发生,因此,非常有必要认真研究当前商品房销售面积差异的处理方法,这对于维护房地产市场的正常秩序,保护当事人的合法权益,都具有重要的现实意义。

关键词:商品房 合同 面积 处理
近年来,我国的房地产交易日趋活跃,但相应的立法却比较滞后,这使得有些房地产交易纠纷的处理缺乏依据,给人民法院处理案件带来了一定的困难。尤其是约定面积与实测面积之间发生差异的现象普遍存在,由此引发的商品房面积“缩水”纠纷已成为一个社会热点问题。因此,认真研究当前商品房面积差异的处理方法是十分必要的,这对于规范发展商的市场行为,维护消费者的合法权益,保障房地产市场的有序运行都具有重要的现实意义。
一、商品房销售面积差异产生的原因
面积是房屋使用价值和交易价格的基础,但由于误差的客观存在性,房屋在施工和测量中产生误差是不可避免的,故商品房交易中约定的销售面积与房屋的实际面积之间必然会存在一定的差异。可是,目前出现的商品房销售面积差异处理纠纷中,误差却往往不是引起纠纷的主因。
由建设部颁布的《商品房销售管理办法》的第三十四条规定:“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘,测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。”也就是说,商品房的面积应当以房地产行政主管部门确认登记的面积为准,这部分面积称为产权登记面积。但是在实践操作中,开发商在与消费者签订商品房买卖合同时,大多没有请有资质的测绘单位对商品房面积实施测绘,或者虽有测绘但测绘面积未经房管部门的审核确认。因此,排除测绘单位的技术原因后,商品房销售面积差异往往来源于开发商的自身行为,最常见的原因之一就是开发商在商品房建设过程中对房屋设计进行了变更。有的开发商为了牟取暴利,不仅擅自变更规划设计,甚至重复计算共有面积,人为地增大分摊系数。这样,在进行产权登记时,商品房买卖合同约定的面积就很可能与房管部门审核确认的面积发生差异。
二、有关商品房销售面积及其差异处理的规定存在的问题
(一)部分有关商品房面积的名称不统一
商品房面积的测绘是一项专业性极强的工作,而进行精确测绘的前提条件是必须保证各部分面积都有统一和确定的名称。可是,目前的法律法规以及规章制度却对某些同一的概念进行了不同的表述,当中最典型的例子之一就是对“分摊的共有建筑面积”的不一称谓。
《商品房销售管理办法》第十八条规定:“商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成”。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第五条规定:“商品房按‘套’ 或‘单元’出售,商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积”。另外,由建设部和国家工商行政管理局联合印发的《商品房买卖合同示范文本》中还有一个“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”的概念,后来建设部在《商品房销售管理办法暨商品房买卖合同示范文本指南》中才明确指出:“公共部位与公用房屋分摊建筑面积就是指分摊的共有建筑面积”。显然,“分摊的共有建筑面积”、“分摊的公用建筑面积”以及“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”指的是同一概念,就它们的实质内容而言,彼此间没有任何差异。一些别有用心的发展商便在这表述不一的名称上做起了文章,他们在与消费者签订商品房买卖合同时对这些专业名称颠来倒去,借此瞒天过海,侵害消费者的合法权益。在一个真实案例中,发展商把公共部位与公用房屋分摊建筑面积解释为由“共有分摊面积”与“另有小区分摊”两部分建筑面积组成,将不应计入共有建筑面积的“另有小区分摊”部分也计入了销售面积。其实,公共部位与公用房屋分摊建筑面积与共有分摊面积本属同一概念,发展商的这种做法显然是违法的,但由于有关“共有建筑面积”的名称不统一,这使得发展的伎俩极具迷惑性,即使是专业的房屋测绘单位和房管部门也未必能识破当中的把戏,更何况是缺乏房地产专业知识的一般消费者呢?
(二)多种计价方式让商品房面积差异处理纷繁复杂
《商品房销售管理办法》第十八条规定;“商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。”也就是说,商品房的销售计价方式有以下三种:按套计价、按套内建筑面积计价和按建筑面积计价。三种计价方式各有个的优点,但不存在完美的计价方式,它们各自的缺陷也是明显的。就按套计价而言,其特点是计算简单、直观、便捷,使当事人双方易于结算房价款;其缺点则是房价款与面积数没有直接关系,难以解决房屋“面积缩水”问题。至于按套内建筑面积计价,其优点是概念内涵明确,独立性强,测量简便容易;但是由于按套内建筑面积计价的房价款与分摊的共有建筑面积没有直接关系,购房者对于这部分的面积差异很难主张权利。而按建筑面积计价的优点则是能保证商品房销售面积的完整性,可是在这种计价方式中,虽然套内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和(即商品房的销售面积)是固定的,但二者的比例却是可变的,如果发展商在保持房屋建筑面积不变的情况下通过虚增共有建筑面积来减少套内建筑面积,购房者就很难保障自己的权益了。
在目前的立法状况下,不同的计价方式会对商品房面积差异处理的结果产生不同的直接影响。多种计价方式并行虽然丰富了当事人的自主选择权,但也使房屋面积差异纠纷的处理变得复杂起来。同一种面积差异情形,因为计价方式的不同,处理的原则和结果也往往不同。计价方式的多样化增加了面积差异纠纷处理的复杂性,消费者在选择计价方式时很难预料到计价方式对面积差异处理的不同影响,在签订合同时往往因为无所适从而听任开发商的引导。不良的开发商则将引导变成误导,千方百计地让消费者选择对开发商自身有利的计价方式和面积差异处理方法。
(三)商品房买卖合同的设计存在漏洞,有欠公平
为了规范商品房的市场交易,建设部和国家工商行政管理局联合印发了《商品房买卖合同示范文本》(以下简称《示范文本》)。如今,《示范文本》在全国范围内已经得到广泛推行和使用,有的地区的房地产行政主管部门还将使用《示范文本》签订商品房买卖合同作为房屋产权登记备案的前提条件。《示范文本》的颁布确实对规范商品房销售行为起到了不小的作用,在一定程度上减少了商品房买卖合同纠纷,保护了当事人的合法权益,并且促进了住房消费的发展。不过,《示范文本》并非十分完善,其设计上的漏洞给了发展商“钻空子”的机会。
第一,《示范文本》的设计思路过于理想化,没有充分考虑到当事人双方所处地位和知识结构的重大差异。《示范文本》的设计是建立在买卖双方地位平等的基础上的,旨在避免因合同缺款少项和当事人意思表示不真实、不确切而出现显失公平和违法条款。可以说,《示范文本》在理论上对当事人而言还是比较公平。但是,现实并不是理论,一般的消费者与拥有雄厚资产和充足房地产专业知识的开发商之间,存在着巨大差距,当事人双方的经济实力和知识结构间的重大差异导致了他们地位的严重不平等。虽然《示范文本》对消费者而言不属于格式合同,但在签订商品房买卖合同时,购房者拿到的合同一般都是经过发展商事先选择好或者修改的,除了一些不会触动到开发商既得利益的事项,消费者几乎没有机会与开发商进一步协商的余地。因此,理论上公平的合同,却很难在实践中充分地保护消费者的权益。例如,《示范文本》没有对“建筑面积”、“套内建筑面积”、“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”、“套”、“套内”等一系列专业名词作和术语作任何解释,可见,《示范文本》的设计者是在确信买卖双方都充分理解这些用词的基础上才使用它们的。作为房地产开发业务的专门企业,开发商对业内的专业名词和术语必然十分熟悉,加之他们长期接触并使用《示范文本》,对当中的条款内容也不可能陌生;可是,作为普通老百姓的消费者,要完全理解这些专业名词和术语的内涵是相当困难的,而依靠开发商在双方签订合同时给他们解释清楚更是非常不现实和不可靠的。因此,《示范文本》理想化的公平恰恰导致了现实中的不公平。
第二,《示范文本》条款设计中的技术漏洞让不良发展商谋取私利有了可乘之机。笔者选取《示范文本》中最典型的两处技术漏洞加以说明:
1、《示范文本》的“商品房买卖合同说明”部分对合同的签订事项作了一系列的说明和要求,可是却没有明确在没有按这些说明和要求签订合同的情况下如何认定条款的效力和含义。这样,发展商就有可能故意不按说明要求办事,有目的地留空合同条款,甚至以另行约定为由拒绝适用对己方不利的条款,当发生面积差异纠纷时,受害的往往还是消费者。
2、《示范文本》的附件二是“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”,这部分内容是由开发商自己填写的。根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第八条的规定,公用建筑面积(根据前文所述,公用建筑面积等于公共部位与公用房屋分摊建筑面积)的构成应当是确定的,为什么《示范文本》要将已经确定的内容留作空白而由开发商填写呢?这样做无异于合法地赋予了开发商肆意分摊公用建筑面积的权利,极大地损害了消费者的权益。
第三,各地在适用《示范文本》时并非完全引用当中的条款,条款不一的地方可能会产生漏洞和冲突。例如,《广东省商品房买卖合同》的第四条“计价方式与价款”就没有采用《示范文本》有关三种计价方式的条款,其第一种计价方式是这样表述的:“该商品房属预售,按【套】【整层】出售,按【套内】【整层内】建筑面积计算,该商品房单价为(______币)每平方米______元,总金额(______币)______仟______佰______拾______万______仟______佰______拾______元______整。”根据文意,该条是将预售商品房的计价方式限定在“按套内建筑面积”和“按整层内建筑面积”计价两种选择内,可是法律并没有规定“按整层内建筑面积”计价这种商品房计价方式,如果当事人选用了该计价方式,或者对两种计价方式都没有明确约定,那么当面积发生差异时,当事人处理纠纷就很可能于法无据,各自的合法权益就得不到应有的保障。
三、解决商品房销售面积差异纠纷的建议
(一)明确法律责任,莫让法定义务变成空谈
国家在立法上应当注重保护弱势群体的合法权利,要实现这一点往往需要对强势群体的权利和行为进行一定的限制或者科以其较多的法定义务。如《商品房销售管理办法》第二十三条明确规定:“房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》;预售商品房的,还必须明示《城市商品房预售管理办法》。”本条款的设置旨在保护消费者的知情权,避免发展商利用自身强势地位暗中侵害消费者的合法权益。可是在规定发展商法定义务的同时,却没有明确违反该规定所应承担的法律责任,这样,条款的设置就流于形式,根本无法对发展商产生有效的约束力。国家在进行权利限制或设置法定义务时,必须规定相应的法律责任。因为法律义务对义务承担者的拘束力是有限的,它只能为违反义务者应当受到法律强制和制裁设置一种潜在的危险;而只有为法律义务配以相应的法律责任,使这种法律强制和制裁实实在在地落在违反义务者身上,才能对义务承担者形成有效的拘束力。因此,有义务不能无责任,国家有关部门应当完善这方面的立法。
(二)规范和统一专业用语,避免歧义和矛盾
作为专业性用语,最忌讳的就是名称不统一,使用不规范。可惜我国部分有关商品房面积的专业名称偏偏犯了以上毛病。国家在今后的立法和法律修订中,有必要纠正这种失误,并杜绝类似问题的再次发生,力求让每一个专业性用语都有一个含义清晰和固定使用的名称,避免用语间的矛盾和冲突,使消费者明明白白消费,安安心心购房。
(三)克服《示范文本》的漏洞和缺陷,追求面积差异纠纷处理的公平公正
《示范文本》设计思路上的漏洞,造成了其现实的不公(对此上文已有论及,在此不再赘述)。但是,决不能让设计上的不公蔓延至面积差异纠纷的处理上,有关部门反而应当更加重视保护因为设计不公而遭受损失的消费者的合法权益。可是,有的学者认为必须严格按照商品房买卖合同的约定事项办事,将三种法定的商品房计价方式鲜明区分开来,除非双方另有详细约定,否则必须根据不同的计价方式适用各自相应的面积差异处理方法,即:按建筑面积计价的,只能就建筑面积差异情形主张权利;按套内建筑面积计价的,只能就套内建筑面积差异情形主张权利;按套计价的,一般不能就面积差异主张权利。(参见梁书文:《商品房销售面积误差纠纷的处理》,《法律适用》2006年第1-2期。)笔者对此有不同看法,下面以一个真实案例进行论述。
18位原告(均系某小区业主)与被告(某小区开发商)签订了《广东省商品房买卖合同》,合同中对房屋的建筑面积、套内建筑面积以及共有建筑面积的大小均有详细约定,案件的焦点集中在原告房屋的面积误差和计价方式上。18位原告房屋的实际建筑面积无一例外的比合同中约定的销售面积要小,但套内建筑面积却比约定要大,面积减少的部分完全来自共有建筑面积。对于面积差异的处理,合同中仅约定了套内实测面积与预售套内面积发生差异这一种情形下的处理方法。而在房屋的计价方式上,双方在“按【套】【整层】出售”中选择了按套出售,但在“按【套内】【整层内】建筑面积计算”一栏中,双方没有根据合同要求以划√方式作出选定,也没有在选项上打×,以示删除,造成了房屋计价方式的不明。原告诉称,他们一直是根据房屋建筑面积与被告协商房款的,现在房屋的建筑面积与销售面积发生了严重误差,被告应当承担退还多收房款的义务。而被告答辩称,根据文字的对应性,房屋既然是按套出售,就应当理解为按套内建筑面积计价,也就是被告只对套内建筑面积减少的情形负责,如今面积的减少是发生在共有建筑面积部分,而套内建筑面积则比约定的增大,故被告无需承担任何退款责任,原告反而必须向被告补足增加的套内建筑面积部分的房款。
如果按照这些学者的观点,将三种法定计价方式严格区分开来的话,那么在本案中,一旦认定了原、被告是选择按套内建筑面积计价的,原告非但不能就大幅减少的共有建筑面积主张权利,还必须向被告补足增加的套内建筑面积的房款,这样的处理结果可以说是严重的显失公平。笔者认为,既然原、被告已经对房屋的建筑面积、套内建筑面积以及共有建筑面积的大小进行了详细约定,那么被告就应当根据该约定向原告交付符合合同要求的房屋,否则就必须承担违约责任。就算是按套内建筑面积计价,且原、被告只对套内实测面积与预售套内面积发生差异这一种情形下的处理方法进行了约定,但该约定并不代表被告可以对房屋出现的其他面积差异情形(如分摊的共有面积或建筑面积的差异)完全免责,否则,被告便可随意控制原告分摊的共有建筑面积的大小,即使原告实际分摊的共有建筑面积与合同中约定的面积相距甚远,甚至根本不存在,被告也无须为此承担任何责任。这种理解不仅使得合同约定的共有建筑面积意义全失,也显然有悖于合同的原意和公平原则。另外,按套内建筑面积计算房价的商品房,其应分摊的共有建筑面积的建设费用实际是计入套内建筑面积销售单价内的,购房者并非无偿获得共有建筑面积。也就是说,原告在购买诉争房时,已经就分摊的共有建筑面积付出了相应的价款,只不过这部分价款是暗含在套内建筑面积的价格之中,而现在该部分面积发生差异,从而导致了诉争房实际的建筑面积比约定的建筑面积大幅减小,根据我国民法的公平原则,被告应对此承担违约责任,向原告退还多收的价款。
此外,《示范文本》设计技术上的漏洞也必须加以弥补,比如对合同涉及的专业术语进行必要的解释,规范协调各地合理地适用《示范文本》,以及避免将法律已有明确规定的事项留作空白等等,尽量防止不良开发商利用合同漏洞侵害消费者的合法权益。
(四)取消多种计价方式并行的商品房计价制度,原则上适用单一的计价方式
法定的三种商品房计价方式各有利弊,设定不同的计价方式只是为了方便当事人根据自身不同的需要来进行选择,使用任何一种计价方式,最终计算出来的房屋总价值应当是一致的。因为房屋的价值不是由计价方式决定的,计价方式的不同不会导致房屋价值发生变化。根据前述,目前多种计价方式并行的商品房计价制度存在诸多问题,因此必须对这项制度进行改革。在三种计价方式中,按套计价最简单便捷,但因其与房屋面积没有直接联系,故最不利于商品房面积差异纠纷的公平处理;而按建筑面积计价则是三者中“资格最老”的,过去的商品房购销合同一直使用这种计价方式,但由于其涉及的共有建筑面积的测算规则复杂、技术专业,一般的老百姓难以掌握,对消费者权利的保护也不十分有利。综合各方面因素,按套内建筑面积计价的方式的优点最明显,它既保护了与人们生活联系最紧密的套内建筑面积部分,又将购房者从复杂共有建筑面积计算中解脱出来,便于其在面积问题上对开发商进行更有效的监督。因此,北京市率先在于2003年年底启用的《北京市商品房买卖合同》中对商品房的计价方式进行了强制性规定,除用途为非住宅的商品房外,其他性质的商品房一律按套内建筑面积计价。北京市此举值得其他地区参考借鉴。
不过,虽然按套内建筑面积计价能免去购房者对共有建筑面积的计算之苦,但无法保证购房者对这部分面积享有的权利免遭侵害,因此,决不能将按套内建筑面积计价看作是万能的。为了避免出现上述案例中发展商肆意操纵共有建筑面积的情况,必须更加重视共有建筑面积的面积差异情形,把共有建筑面积或者建筑面积出现差异的处理方法详细列入商品房买卖合同中。为了更好地保护消费者的权利,可以考虑参照使用北京市国土资源和房屋管理局《关于商品住宅实行套内建筑面积计价有关问题的通知》中有关经济适用住房面积出现误差的处理方法,规定商品房在销售时应同时标明每套房屋的套内建筑面积单价和建筑面积基准价格,房屋竣工后,根据面积实测数据计算,以所购住房套内建筑面积计价结算的房价款大于以所购住房建筑面积价格计价结算的房价款时,按所购住房建筑面积价格结算房价款。或者进一步规定,商品房的建筑面积和套内建筑面积的实测面积与合同约定面积的差异发生不等比增长或反向变化时,由购房者选择是以建筑面积还是以套内建筑面积的差异结算房价款。


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