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深圳房地产经典案例:恶意跳单 ,法院酌定买方支付必要费用/骆训文

作者:法律资料网 时间:2024-07-12 00:32:48  浏览:9758   来源:法律资料网
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深圳房地产经典案例:恶意跳单 ,法院酌定买方支付必要费用

骆训文


原告:中某公司(经纪方)
被告:王某(买方)

一、基本案情:

  2008年5月,原被告签署了《中介服务协议(客户)》,约定原告为被告介绍位于深圳市南山区新一代大厦某房产,被告的意向购买价为62万元,原告指派业务员姚某陪同被告实地勘验了上述房产,被告承诺,若其成功购入涉案房产,须向原告支付相当于成交价的1.5%但不低于5000元的佣金,支付时间为买卖双方签署《深圳市房地产买卖合同》当日或之前,被告不得自行或委托他人购买上述房产,若被自行或委托他人购买上述房产,其须向原告支付相当于意向购买价的3%(即18600元)但不低于10000元作为赔偿金。
  之后,被告向原告交纳了购买涉案房产的诚意金1500元,原告并在收据上载明:“协商时间为10天,若未按条件谈成,此款如数退回。”2008年5月30日,原告向被告退还上述诚意金1500元。后被告与涉案房产的业主郑某签订了正式的房地产买卖合同并于2008年6月13日将涉案房产登记至被告名下。
于是,原告以被告利用原告提供的信息,恶意跳单为由起诉至法院要求被告支付违约金18600元及利息。

二、被告观点:

  被告辩称,其从未承诺向原告支付佣金,涉案房产的信息系从别的中介公司听到的,与原告无关。
诉讼中,被告确认原告的员工带被告看过涉案房产,但被告不承认原告的员工曾带被告与涉案房产的业主洽谈过交易价格。同时,被告确认其于2008年6月1日另行通过世某公司的居间服务与卖方达成买卖协议,实际成交价为60万元,并已向世某公司交纳佣金1万元。

三、法院判决:

  2008年10月10日,深圳市南山区人民法院作出判决如下:被告王某应向原告中某公司支付2000元。
判决下达后,双方均未上诉,且被告自动履行了判决内容。

四、法律分析:

  本案中,原被告之间存在居间合同关系的事实清楚,应无异议。本案的争议焦点在于被告与涉案房产的原所有权人郑某之间的买卖合同的成立是否由原告促成。根据原被告签订的《中介服务协议(客户)》,被告已明确告知原告其意向购买价为62万元,由此可见,被告购买涉案房产的前提是该房产的价格等于或低于62万元。被告向原告交纳诚意金1500元后,原告在出具的收据上载明:“协商时间为10天,若未按条件谈成,此款如数退回。”上述陈述可视为原告承诺被告,若不能按被告所要求的价格协商成功,原告退还诚意金后原告向被告退还诚意金的事实表明,原告未能按照被告的意向购买价促成涉案房产的买卖。而被告提交的相关证据足以证明,被告通过世某公司的中介服务以60万元的价格购买了涉案房产。
  综上,原告虽为促成涉案房产的交易做出一定努力,但最终未能按被告的要求的价格促成合同的订立,同时被告亦确认原告的员工曾带被告看过涉案房产。根据《合同法》第426条和427的规定:“居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。”“居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”故被告应承担原告在此过程中所支出的必要费用。
由于原告未向法院提交证明其支出情况,因此法院酌定被告向原告支付相当于佣金20%的必要费用2000元相对比较合情合理,同时亦不违反法律规定。

深圳房地产律师骆训文
Tel: 13537555236 0755-81556366
Qq:646091863
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宜春市经济发展服务中心窗口工作人员管理办法

江西省宜春市人民政府


宜府发〔2003〕32号


宜春市人民政府关于印发宜春市经济发展服务中心窗口工作人员管理办法的通知

各县(市、区)人民政府,市政府各部门:
经市政府研究,现将《宜春市经济发展服务中心窗口工作人员管理办法》印发给你们,请认真贯彻执行。


二OO三年七月二十四日
宜春市经济发展服务中心窗口工作人员管理办法

第一章  总 则
第一条 为加强市经济发展服务中心办证大厅窗口工作人员(以下简称为窗口工作人员)的管理,把该中心真正建设成为“对外开放的窗口、优化环境的前哨、联系群众的桥梁、政府形象的镜子”,特制定本办法。
第二条 本办法适用于对窗口工作人员的管理。
第三条 对窗口工作人员管理遵循按标准考核、按程序考评、按结果奖罚以及公正、公开、民主、高效的原则。
第四条 市优化环境、优质服务工作办公室(以下简称为市“双优”办),负责组织实施本办法。
第二章  窗口工作人员
第五条 窗口工作人员应当符合下列条件:
(一)拥护中国共产党的领导;
(二)品行端正,文明礼貌,服务热情,廉洁奉公;
(三)懂电脑操作,精通审批办证收费业务,忠于职守,责任心强,吃苦耐劳;
(四)正式在编工作人员,身体健康。
第六条 窗口工作人员一年一定,由窗口单位推荐,经市“双优”办考察后确定。工作人员两名以上的窗口,由窗口单位明确一名窗口负责人。因特殊原因中途需调整窗口工作人员的,或临时派员顶岗的,必须先经市“双优”办审批同意。
第七条 窗口工作人员专职从事窗口工作,与原单位其他工作脱钩。
第八条 窗口工作人员实行“早九晚五”工作制,即从上午9时起连续工作到下午5时止,中午用工作餐。法定节假日照常休息。
第九条 窗口工作人员中餐费每人每天5元,补助交通费每人每天10元,中餐费由市“双优”办负担,补助交通费由各窗口单位负担。补助交通费与窗口工作人员的考勤考核结果挂钩,凭市“双优”办出具的证明向窗口单位按月领取。窗口工作人员的工资、福利待遇与窗口单位其他工作人员同等对待,不得以任何理由拒发或扣发。
第三章  考核标准
第十条 对窗口工作人员从德、能、勤、绩四个方面考核,采取百分制计分。
(一)违反中心规章制度,不服从管理的,每次扣5分;
(二)不参加中心组织的政治业务学习或集体活动的,每次扣5分;
(三)被服务对象投诉,经查属实的,每次扣10分;
(四)与服务对象发生争吵的,每次扣10分,情节严重的加扣5分;
(五)利用职务之便发生“索、拿、卡、吃”等不廉洁行为的,每次扣10分;
(六)违反审批办证、收费有关管理规定的,每次扣5分,情节严重的加扣5分;
(七)不能及时、准确解答服务对象咨询的,每次扣5分;
(八)办理业务发生差错的,每次扣5分,不及时改正的加扣5分;
(九)不遵守计算机应用程序,操作不当,或浏览不健康网站,造成设备或网络损坏、感染病毒的,每次扣5分,造成局域网堵塞或服务器崩溃的加扣5分;
(十)办理业务超过承诺时限的,每超过一天扣5分;
(十一)凡不佩带上岗牌、着装不整齐、有装不着、言行不文明(如乱扔乱吐、大厅晾雨伞、举止不雅等)、玩电脑游戏、喧哗聊天、吃食品、带小孩、做家务、打瞌睡的,均每次扣5分;
(十二)无故迟到、早退、串岗、离岗的,均每次扣5分,旷工的每天扣15分;
(十三)谩骂、叼难考核考评工作人员的,每次扣10分;
(十四)受到服务对象书面感谢和表扬,经查属实的,每次加5分。
第四章  考评方法
第十一条 中心成立窗口工作人员考核评比工作领导小组,由市“双优”办领导、科长和窗口工作人员代表组成。窗口工作人员代表由窗口工作人员民主选举产生。
第十二条 采取按指纹考勤、监视器现场监视、管理人员每天6次定期巡视和不定期抽查等措施,进行考核计分。
第十三条 对窗口工作人员实行每天考核、每月考评、年终总评的考核方法,市"双优"办承担具体的考核计分工作。
第十四条 考核评比工作领导小组依据考核计分结果,每月给窗口工作人员评定优秀、称职、基本称职、不称职四个等次,每月评出8个红旗窗口,每月在优秀窗口工作人员中评选出10名模范窗口工作人员。
第十五条 每月考核得分在90分以上的评为优秀,在90分至80分之间的评为称职,在80分至70分之间的评为基本称职,在70分以下的评为不称职。
第十六条 年终月平均得分在90分以上的评为全年优秀,月平均得分在90分至80分之间的评为全年称职,月平均得分在80分至70分之间的评为全年基本称职,月平均得分在70分以下的评为全年不称职。
第五章  奖 罚
第十七条 被评为全年优秀等次的窗口工作人员,由中心发给荣誉证书和奖金。
第十八条 全年累计6个月被评为模范窗口工作人员的,由中心发给特级荣誉证书和奖金,是公务员的可评为当年度优秀公务员,不占窗口单位指标。
第十九条 将窗口工作人员的年终考评结果书面告知窗口单位,作为本年度公务员考核的主要依据,同时也作为评先、晋升、提拔的重要依据。被评为全年优秀等次的窗口工作人员,窗口单位可直接定为本单位年度优秀或先进工作者。
第二十条 将窗口工作人员每天的考核结果在大厅公布,每月的考评结果向市各套班子领导成员和各窗口单位主要领导通报。
第二十一条 窗口工作人员累计两个月被评为不称职的,市“双优”办有权要求窗口单位撤回该人员,同时要求推荐新的窗口工作人员,报市“双优”办批准后补缺。一年内被中心撤回窗口工作人员两人次以上的,窗口单位主要领导应向市委、市政府主要领导作出解释。
第二十二条 被中心撤回的窗口工作人员,窗口单位对其要作出离岗在家学习3个月的安排,并扣发其全年福利。
第二十三条 窗口工作人员涉嫌有违法违纪行为的,将及时移送有关机关依法查处。
第六章 附 则
第二十四条 本办法应用中的具体问题,由市“双优”办负责解释。
第二十五条 本办法自发文之日起施行。 

行刑社会化的优点之我见

曙光


刑事司法是一个有机的整体。在典型的情况下,这个整体包括侦查起诉审判和执行4个环节。但在实际上明显趋势是:重视前3个环节而忽视第4个环节。在我国的司法实践中我们可以看到前3个环节用极大的力量进行犯罪化机构化(把犯罪人送进监狱机构)的活动,然后刑事司法的整个过程似乎就结束了,根本不重视如何执行,以及改造犯罪化的效果如何。
实际上送犯罪人送进监狱并不是保卫社会的最好方法,也不是改造犯罪人的最有效的方法。而且还带来了一系列问题。如犯罪人人身权利受到损害;惩罚成本增大等一系列问题。
刑事司法改革,特别行刑社会化就为解决这一系列问题提供了一条很好的解决方法。它有以下一些优点:
一:行刑社会化直接的好处就是节省了监禁犯罪人的成本
根据司法部预防犯罪研究所的专家估计:我国每监禁一名犯人的年平均费用可能要超过10000元人民币,这仅是监狱运作的费用,如果把建造监狱的资金也算在内的话,这个数字要超过14000。对于我们这样一个人均国民生产总值不高的发展中国家来说,巨大的监禁成本真是国家财政的一个沉重的负担。而通过行刑社会化的手段可以有效地减少在押人数。还可以通过收取假释保证金等方式得到部分资金,用来改善监狱环境。

二:有利于提高行刑的效果,有效地改造犯罪人
19世纪以前,报应主义是刑事立法地基本指导思想。报应主义理论认为:刑罚是对犯罪人的报应,且这种报应是绝对的、不折不扣的,报应所追求的是罪与罚之间的犯多重的罪就应该判与其相应的刑罚,被宣告的刑罚必须全部、彻底地执行完毕。否则犯罪就没有得到应的的报应。在这一个思想的指导下,重刑主义、监禁刑无疑是理所当然的选择。19世纪以后,随着社会经济的不断发展,报应主义的理论被否定,教育刑理论逐渐兴起。教育刑主义认为:刑罚的目的不是报应也不在于威胁,而是教育改造犯罪人,使犯罪人通过服刑使思想得到改造,行为恶性得到矫正,回归以后不再危害社会。这种对刑罚目的认识,引起了大家对刑罚效果的关注。人们发现在报应理论指导下的监禁的大量使用并没有很好地起到改造罪犯的目的。相反行刑的社会化可以起到监禁刑不可能做到的优点。因为渴望自由是人的天性,对于会被剥夺自由的犯罪人来说,自由是他们非常珍惜的东西。为了保证现有的有限制的自由不被剥夺,犯罪人就一定会积极改造,矫正恶习,争取早日获得真正的自由。另外,行刑社会化也可以控制监狱内交叉感染,避免一些罪行较轻只是一时失足或无意犯罪的罪犯在监狱里进一步学坏。

三:社会化的行刑还有助于罪犯顺利回归社会。
监禁刑的最大缺陷就是使罪犯生活在一个与社会隔绝的封闭环境中,罪犯在经历了一定时间的监禁之后,其人格就会被监禁化,特别使对于那些刑期较长的长期犯来说了,监狱化的特征更为明显。这些人刑满释放以后,从完全失去自由到获得完全自由,从完全封闭的环境到完全开放的社会中,这种强烈的反差会在刑满释放人员心理上造成激烈的冲突和矛盾,这时如果没有恰当的调节,没有相应的监督和约束机制,很可能使以前的改造成果功亏一篑,使他们重蹈覆辙,重新犯罪。行刑社会化就位罪犯在监狱和社会之间建立了一个过渡地带,它是处于自由和不自由之间的半自由状态。在社会服刑期间,罪犯一方面必须遵守一些规定,完成应尽的义务,进行自我改造;另一方面可以使罪犯不脱离社会或逐渐适应已经陌生的社会,有助于其在刑期结束后顺利回归社会。

四:行刑社会化还可以降低犯罪率
有人认为行刑社会化会对犯罪人过于宽容,使刑罚的威慑效果大大减弱,从而削弱了刑罚在预防犯罪方面的作用。这种观点有一定的合理性,但是,应该看到问题的另一面,即行刑社会化更有可能降低社会中的犯罪率。
社会化的行刑之所以能够降低犯罪率是因为:
1:行刑社会化能够降低重新犯罪率。社会化的行刑没有将犯罪人从社会中隔离开来,他们不存在执行后重新适应社会生活和家庭经济困难的问题,这就不会因为这些问题而重新犯罪。社会化的行刑虽然也会对犯罪人有一定惩罚性,但是,由于犯罪人没有经受监禁机构中的恶劣条件,他们不会由于执行刑罚而对社会产生仇恨心理,不会在刑罚执行完毕后为报复社会而重新犯罪。由此可见,使用社会化的行刑会大大降低重新犯罪率。
2:社会化的行刑也具有一定的惩罚性和威摄力,能够发挥阻止他人犯罪的作用。在进行社会化行刑时,虽然不必将犯罪人关押到监狱之中,但是却会强制犯罪人履行一定的金钱或其它义务,这种强制性以及所履行的义务内容,具有惩罚性和威慑性。而且如果对社会化的行刑做适当的改革的话,还可以使社会化行刑的惩罚性和威慑性更见明显、规定的义务更加合理。这样也能够使社会化的行刑产生威慑犯罪人的效果,从而达到减少犯罪的目的。

五:更加符合人道主义精神
随着人类的发展和社会的进步,人们的刑罚观念和刑罚哲学正向轻刑化方向发展和演进,刑罚的不可避免性的威慑效果要大于刑罚的严厉性,已经成为人们的共识。在这种社会趋势下,刑罚的人道主义精神越来越受到人们的重视,特别使“轻轻重重”(对轻微犯罪人的处罚越来越轻,对严重犯罪人的处罚越来越重)思想已经成为一些国家基本的刑事政策思想。对轻微犯罪人进行社会化的行刑,正符合上述“轻轻”的思想,符合人道主义的精神。

六:有助于改变社会对犯罪人的态度,克服社会在改造矫正犯罪人这一问题上的堕性
人们的传统思想认为惩治犯罪,改造犯罪人是司法部门的事情。对犯罪人改造的情况一无所知,也漠不关心。不懂得如何与犯罪人沟通,不知道如何帮助犯罪人在出狱后克服困难,甚至对改造好犯罪人仍有不必要的恐惧。从而导致了社会对很多刑满释放人员的冷漠和歧视。行刑社会化使得社会在改造矫正犯罪人这一问题上的责任加重,让普通社会成员有更多的机会关注和帮助犯罪人,进而改变对他们的看法。
另外,行刑社会化助于保障犯罪人的人权。所以总得说来,行刑社会化较之监禁刑有不少的优点,符合社会发展的趋势,是改造犯罪人的一种很好的手段。




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